20年房龄的二手房不能贷款了，可是有的银行是比较宽松的，规定房屋房龄只要不超过30年，20年的是可以贷款的，具体还要看各个银行的规定，还有房屋的质量也关乎贷款的年限。
1、二手房的房龄不能太长，毕竟银行关于二手房贷款的房龄加贷款期限普遍是有年限规定的，比如招商银行就规定，二手房贷款/授信期限最长不超过三十年，所购房屋的房龄(房产已竣工年限)一般不超过二十年，而贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过四十年。(具体由经办行综合审批后确定)
2、房屋产权要清晰明确，不能选择没有产权的房子。还有，很多二手房并不是一人所有，对此购房者需和全部共有人签订好房屋买卖合同。
3、最好先找评估公司对所购房产进行价值评估，也好判断自己可贷额度。银行一般会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。
4、办理房贷的过程中，买卖双方都需要到场并备好各自的资料，办理好房产过户及抵押登记手续。
1、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。