农村经济与科技２０１７年第２８卷第０６期（总第４１０期） 城乡建设与发展 农村土地抵押贷款机制创新研究 凌超凡 （南京师范大学 商学院，江苏 南京２１００２３） ［摘要］本文首先分析实行农村土地抵押贷款在风险分担机制、融资模式、贷款主体方面存在的制约因素，针对这三 项制约因素，分别提出了创新性的风险分担机制、融资模式和贷款主体。在风险分担机制上，提出要建立专门的土地资产经 营管理公司，对商业银行进行风险资金的补偿、对土地抵押权进行管理和处置，由银行、农户、和公司四方进行风险共 担。在融资模式上，提出要推进土地收益抵押贷款证券化，出资成立中间机构ＳＰＶ，为农户进行信用担保，银行再对土 地未来收益进行资产证券化处理。在贷款主体上，提出要建立专门的土地银行，或在涉农金融部门建立专门的土地金融事业 部进行单独考核，或鼓励农民入股建立农村合作社，提高农村土地抵押贷款的使用效率。 ［关键词］农村土地；抵押；贷款机制 ［中图分类号］Ｆ３２１．１ ［文献标识码］Ａ １ 农村土地抵押贷款机制及其制约因素 产经营公司四方引入，解决了抵押物难以处置的问题，推动土地 农村土地抵押贷款，是为缓解农村资金供需矛盾而产生的一 抵押贷款更好落地。作为被引入风险分担机制中的农村资产经营管理公司，其运 种贷款机制。此种机制以土地经营权作为担保，帮助农户获得生 产生活所需资金。２０１５年８月，《关于开展农村承包土地的经营 作主要涉及三项职能：一是风险补偿专项资金的管理。公司负责 权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》推出，试点意见 发放银行在土地抵押贷款损失时产生的补偿金，协助专项资 赋予“两权”抵押融资功能，也提出推进产品和服务创新，建立 金进行监督管理，保障资金安全。二是处置贷款产生的不良资产。抵押物处置机制，加大扶持力度，完善配套措施等任务。 公司从银行收购贷款产生的抵押物，通过科学的运作管理，实现 但在全国推广农村土地抵押贷款业务的过程中，有三个问题 资产保值、增值。具体的管理运作方式可包括将这些土地经营权 值得关注。一是信用风险问题。农民是否能够按期偿还贷款，是 出租给企业、社会业主经营，ｍ租给城镇居民居住；将土地给土 金融机构需要考虑的问题。农民群体资产、收入水平相对偏低， 地储备机构，满足城镇化建设对土地的需求；对抵押物统一规划， 金融知识与信用习惯未得到有效培养。一旦农民不能清偿债务， 建立起产业园区、农业生态园等开展规模经营。三是投融资业务，就会涉及以土地抵押清偿的问题。在进行农村土地抵押贷款业务 的设计时，可借助风险分担机制的设计，降低违约带来的损失。 二是融资模式问题。我国的农村土地抵押贷款多是通过商业银行、 信用合作社渠道发放，在额度、抵押物要求上较为严格，贷款供 给与农村、农户贷款需求不匹配。单个农户融资存在能力有限、 贷款金额较小、融资风险较高的问题，在产品设计上需要改进。 三是缺乏成熟的土地银行制度。以美国为代表的一些国家，已经 建立起土地银行制度，为农地抵押成立专门机构。我国的信贷资 金来源于传统金融部门，这就导致他们的贷款决策会出于经营收 例如对抵押权进行资产证券化运作。此外，公司还可发挥专业优 势，从事价值评估、金融中介等职能。 ３农村土地抵押贷款融资模式创新 在商业银行传统的土地抵押贷款难以满足农村金融需求的情 况下，融资模式需要引人更多创新产品。资产证券化作为一种新 型的融资模式，在土地抵押贷款中也有应用空间。资产证券化， 是指以资产产生的现金流为保证，在资本市场上发行证券进融资 的过程。对于农村土地抵押贷款来说，可以考虑以土地收益作为 一抵押物开展证券化融资。本文认为土地收益抵押贷款证券化，是 益的高低选定，农村土地抵押贷款由于成本高、风险大、收益低 个可运作的融资模式。 而不被青睐。 土地收益抵押贷款证券化，就是以农村土地预期收益产生的 ２农村土地抵押贷款风险分担机制创新 现金流作为抵押，在资本市场上发行证券进行融资的融资模式。 农村土地抵押贷款的顺利推进需要关注风险问题。农户作为 这一融资模式的运作流程如下：（１）农户将一定期限、一定数量的土地经营权流转到中间机 需求方，自身的主客观、不确定因素较多，容易面临自然风险、 市场风险、道德风险等等。金融机构作为资金供给方，开展农村 构即ＳＰＶ。（２）ＳＰＶ进行资产评估以及信用评级后，以土地转让期限内 土地抵押贷款业务的同时也带来了不良资产的风险问题。本文建 议建立土地抵押贷款风险分担机制。具体而言，一是建立主 预期收益为抵押，提供书面担保，向金融机构申请贷款，金融机 导、市场运作的农村资产经营管理公司，对农村土地经营权履行 构向农户发放资金。（３）金融机构对中间机构抵押的土地未来收益进行估价，对 管理与处置职能。二是出资，成立农村土地抵押贷款风险补 偿专项资金，并且由农村资产经营管理公司承担监督管理职能。 资产的风险收益进行分析预测，建立资产池，以资产池为担保， 引入这样的风险分担机制后，农户申请农村土地抵押贷款时，农 设计证券化产品。（４）金融机构将证券化产品委托证券发行商发售。 村资产经营管理公司对其进行评估；农户难以清偿债务时，农村 资产经营管理公司按照一定比例对贷款抵押物进行折价转让，分 （５）农户按期向金融机构偿还贷款，金融机构向投资者支付 担了银行承担的违约风险。而农村资产经营管理公司所管理的风 本息。土地收益抵押贷款证券化对土地经营权进行量化评估，将土 险补偿专项基金则取得了抵押贷款的土地经营权，进行后续的经 土地收（下转Ｐ１９９） 营。这样的风险分担和补偿机制，将、农户、银行、农村资 地收益转变为可流动的资产。从角度讲，［收稿日期］２０１７—０３—１７ ［作者简介］凌超凡（１９９６一），女，江苏泰州人，南京师范大学商学院，从事金融学研究。 一１９５－ 农村经济与科技２０１７年第２８卷第０６期（总第４１０期） 城乡建设与发展 项指标的城市化水平指标体系。该指标体系从城市化质量的角度 价标准从采用人口、土地等单一化向社会、经济、生态环境等多 出发，更全面地考虑城市化的进程，有助于消除以单一的城市人 样化方面转化，更加强调城乡的可持续发展和人的公平发展；城 口比重指标来衡量城市化水平的片面性。 镇化的评价要素出现阶段化和地域化，导致城镇化的评价往往发 生很大差异，进而提出了新型城镇化概念；评价指标在选取的过 秦润新根据农村城镇化发展特点和农村现代化发展标准，设 程中出现部分指标选用过多或没有与相关部门事权相结合，导致 计了包含经济发展、人口结构和社会环境３个要素的一级指标层 指标数据难以获取，也造成评价指标体系操作起来较为困难，难 ２．２．２秦润新设计的农村城镇化指标体系 和２Ｏ几个具体指标的农村城镇化指标体系，确定各指标值与权 以普及和推广；在建立评价指标体系时，往往采用定性或定量方 法进行评价分析，对指标进行赋权时，从采用相对主观的层次分 重，衡量农村城镇化发展水平。 析法、专家打分法向相对客观的主成分分析法、因子分析法、熵 ２．２．３陈鸿彬建立的乡村城市化指标体系 陈鸿彬根据乡村城市化发展特征，并以乡村的基础状况调研 值法等转化，再向更为科学客观的改进主成分分析法、遗传算法 为根本，建立了偏重于乡村综合经济发展能力的乡村城市化指标 转化；对于城镇化水平和质量的评价分析，涉及的实证案例研究 体系。该指标体系包含了经济规模与经济效益、优化结构与发展 也较为广泛，从全国范围到各地区、城市群，再到各省市、县城 协调、科学技术进步与资本投人、办事效率与透明度、生态 等，可供研究的范围和内容较多，而现有的评价指标体系亟待实 环境与生活品质５个一级指标和１９个具体指标。 ２．２．４丁健建立的现代城市指标体系 证研究的检验与完善。 ３对于城镇化实践应用的启发意义 总而言之，国内外有关城镇化评价指标体系的研究不断完善， 有助于推动我国城镇化发展。城镇化建立一套更为科学的评价标 准和指标体系，以便进一步确定评价要素和指标；评价指标体系 丁健根据现代城市发展特点和城镇化的构成要素，遵循指标 的选取原则，建立了包含人均ＧＤＰ、第三产业占ＧＤＰ比重、城 镇化率、人均道路占用面积、人均公共绿化面积、人均用水普及 率、人均住房面积９项指标的现代城市指标体系，该指标体系实 际操作性更强、也更科学合理。 ２．２．５孔凡文建立的中国城镇化质量评价指标体系 孔凡文基于广泛深入研究，认为中国城镇化质量评价指标体 的建立需要更具有综合性和可操作性，数量不宜过多，便于收集， 增强可操作性，对于城镇化的评价研究要多多向实证研究方面转 变。 系应包含总体、单项、群体和基础指标这四级指标，而其中总体 指标为可以反映城市化质量总体水准的一级指标，单项指标为包 ［参考文献】 ｆ１１魏后凯．中国城镇化质量综合评价报告［ＲＪ．北京：中国社会 科学院城市发展与环境研究所，２０１３． 含经济状况、基础设施设备、社会进程、生活形式、自然环境等 『２１崔启迪．安徽省城镇化评价指标体系研究【Ｄ】．长安大学， 几大方面的二级指标，群体指标为构成单项指标的三级指标，基 ２０１４． 础指标为一些具体指标的四级指标。 【３】刘珊．新型城镇化的评价标准和指标体系研究【Ｄ】．合肥工业 总之，国内还有学者研究文献众多，还有体现在地方发 大学，２０１４． 展报告之中。 ｆ４１朱洪祥．山东省城镇化发展质量测度研究Ｕ］．城市发展研究， ２．３国内外评价总结 根据上文关于城镇化评价的研究论述，可以看出城镇化的评 ２００７（０５）． （上接Ｐ１９５）益抵押贷款证券化充分发挥了作用。因为中间 等监管部门对事业部单独考核，引导金融机构发放农村土地抵押 机构ｓＰｖ需要建立，包括注入资金、为农户提供信用担保、 贷款。 农民也可以土地经营权人股组建土地合作社，土地合作社农 承担部分贷款风险等，中间机构ｓＰｖ化解了单个农户申请贷款较 难获批的问题。增加了债权的可靠度，减少金融机构的经营 民入股额土地经营收益权向农村信用社质押，提高金融机构发放 成本和运作风险。从金融机构的角度讲，金融机构的风险得以降 贷款的信心。农民入股的土地属农村的承包地，农民对合作社的 低，金融机构在发放贷款时由于有中间机构信用担保，其风险得 经营情况有监督权利和义务，合作社如果出现违约将会导致农民 以降低。且土地未来收益属于可预期收入，是金融机构的良性资 土地使用权被拍卖，因此人股农民之间也会形成相互的道德约束。 出于规模经济的角度，土地合作社降低了生产成本，提高了产出 产。 此外，农村土地抵押与农业产业链融资可进行深度的融合。 效益，金融机构的还款来源更有保证，对农民的补贴也 土地抵押可以农业订单质押、农业龙头企业保证等结合，为农户 可通过合作社发放达到增信作用。 参考文献 开展农业生产发放贷款，吸收土地抵押贷款和农业产业链融资的 １１黄碧琴，郭敏，秦义春，冼美玲．农村土地金融制度创新研 优势，防范开展土地抵押贷款的经营风险，发挥农业产业化、规 【究——从土地承包经营权抵押融资模式创新的角度卟区域金 模化的作用。 ４农村土地抵押贷款主体创新 针对传统商业银行往往处于经营收益考虑较少在农村土地抵 融研究，２０１５（０３）． ［２】曹阳．农村土地经营权抵押贷款风险形成及防范机制探索ＵＪ． 金融与经济，２０１５（０５）． ・押贷款中投入资源的问题，我国可探索建立专门的土地银行。土 『３１陆建云．农村土地抵押贷款机制创新研究——基于土地经营 地银行由出资，还可通过发行金融债券等方式筹集运营资金。 权、农房、林权抵押的案例分析［Ｄ］．中国人民大学，２０１１． 另外，可考虑在农发行、农行等成立农村土地金融事业部，人行 一ｌ９９—
