物业设施、设备维修管理与维护方案

一、房屋及公用设施维修养护

1、提要：

制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。

定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。 1.1建筑物结构特色

瑞华苑小区，位于长治市郊区老顶山国家森林公园脚下，总建筑面积一期约4万多平方米，由10栋5层（不含地下部分）组成。

1.2房屋本体和公用设施维修养护目标

我们对瑞华苑一期房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。

1.3对瑞华苑一期房屋及公共设施的管理策略

为做好瑞华苑一期的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：

1.3.1预防性保养策略

重视瑞华苑一期房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。

1.3.2重点服务策略

根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。 1.3.3技术先行策略

我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。

1.4建筑物管理的重点及对策

1.4.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护

对策：

(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。

(2)针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。

(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。

(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。

1.4.2重点管理之二：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护

(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。

(2)加强员工业务技能培训，提高维修技术。

(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。

1.4.3重点管理之三：装饰材料的养护 对策：

(1)了解掌握瑞华苑小区各种装饰材料的使用和维护特性。

(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。

(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口的黑色大理石日常重点检查，定期清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当的药剂，禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。

(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。

(5)严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。

(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。

1.5房屋本体及公用设施维修养护范围

房屋本体维修养护范围是：承重结构部位（包括柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。（消防设施、室内外照明、供水设备、配电系统、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》）。

公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。

1.6房屋本体及公用设施维修养护计划

1.6.1房屋本体维修养护计划：

房屋本体维修养护计划表

序 号 项 目 时间 间隔 半年 1 地基基础 每季 每年 次数 一 一 一 维修养护内容 1．检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。 1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。 1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

房屋本体维修养护计划表（续）

序 号 时间 次维修养护内容 间隔 数 每季 一 1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。 梁 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。 每季 一 1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 板 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。 承重每季 一 1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 柱 结构 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。 每季 一 1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。 承重墙 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。 备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。 每月 一 1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。 非承重墙 每年 一 2．检查墙体结构性能是否完好。 项 目 2 3 4 楼地面 楼地面 公共通道、门厅等 每季 每年 每季 每年 每周 一 一 一 一 一 5 6 每半年 每年 一 一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 1．检查楼地面面结构功能的完好性。 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 1．检查楼地面面结构功能的完好性。 1． 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 2． 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 1． 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2． 补换损坏的地板。 3． 修复空鼓的地板。 1． 油漆扶手。 1.6.2公用设施维修养护计划：

公用设施维修养护计划表 序号 1 项目 路面路基 时间 每周 每日 每周 2 路灯及线路 每季 一 次数 一 一 一 维修养护内容 1． 检查路面有无积水。 2． 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 3． 检查路基有无塌陷。 4． 发现异常及时处理或修复。 1．检查灯具完好情况，即坏即修。 1． 检查玻璃灯罩有无破损。 2． 有无金属灯架松脱现象。 3． 灯口、灯栅有无损坏。 1． 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 2． 金属灯架有无锈蚀。 3． 发现异常即时处理或修复 1．油漆灯具支架。 2．检查路灯线路有无老化现象。 3. 油漆灯具线管一次。 1． 检查路面有无积水。 2． 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。 3． 检查车道灯有无损坏。 4． 检查行车指示标志是否正常。 5． 发现异常即时处理或修复。 1． 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。 2． 限速牌、指示牌是否齐全、完整。 3． 检查挡车器是否正常。 1． 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 2． 检查雨水篦有无异常。 1． 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 2． 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 3． 检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。 4． 井盖及雨水篦刷漆。 5． 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。 1． 全面清洁。 2． 检查有无破损，如有异常及时修复。 3． 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。 1． 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。 2． 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。 1．检查完好程度，加固。 1． 检查管线接头有无渗漏现象。 2． 检查管线固定支架的松紧情况。 1．检查管道保温层有无损坏。 2．管网支架完好。 1．管道刷漆。 2．检查或更换管网。 3．发现异常及时修复。 每半年 一 每日 3 停车场（库） 每月 每周 一 一 一 4 沟渠池井 每季 一 5 雕塑、建筑小品 公共标识标牌等设施 每周 一 6 每周 每半年 每日 一 一 一 一 一 7 管网 每周 每半年

1.7维修养护实施细则 1.7.1砌体结构的修缮与养护

砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。

电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。

1.7.1.1砌体结构的修缮 （1）砌体裂缝的修缮

砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。

根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。

（2）砌体腐蚀的维修

对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。

1.7.1.2砌体结构的加固

随着楼宇投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。

根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。

1.7.1.3砌体结构的养护

为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完

好。

（1）定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。

（2）对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。

（3）经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。

（4）保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。 （5）禁止在墙上随意开洞直接排放污水，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。

（6）地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。

（7）房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。

1.7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护

钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。

1.7.2.1钢筋混凝土结构的修缮 （1）钢筋混凝土表面损坏的维修

钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。

（2）钢筋混凝土深层损坏的维修

当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。

（3）钢筋锈蚀的维修

钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。

1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固

当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。

1.7.2.3钢筋混凝土结构的养护

钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：

（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。

（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。

（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。

（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。

1.7.3房屋防水工程的修缮与养护

1.7.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护

随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。

（1）玻璃屋面防水工程的修缮

对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。

（2）屋面防水工程的养护

①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。

②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。 ③制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。 1.7.3.2地下室防水工程的修缮与养护 （1）地下室防水工程的修缮

地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏；能有效消除渗漏水现象。

（2）做好地下室防水工程的养护工作。

（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。

（4）建立技术档案。

（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。 1.7.4房屋装饰工程的修缮与养护

房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。

1.7.4.1定期检查，发现缺陷及时处理。

1.7.4.2重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。 1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。

1.7.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。

1.7.4.5对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。

1.7.4.6大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，使有色液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。

1.7.4.7定期进行清洗，保持饰面洁净。

1.7.4.8外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以免锈水流到饰面上造成污染。

1.7.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。

1.7.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。

1.7.5公用设施的维修和养护

公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。

1.8搞好房屋查勘工作

通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料，及时处理发生的相关问题。

1.9加强房屋装修与改造的管理

房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同时，盲目选用不合适的装饰材料，还会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作，确保房屋使用安全。

物业管理处将严格执行长治市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，按程序对房屋装修实施有效管理和控制。

二、设备管理

提要：

设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”。

制定各系统的应急处理方案。

量身订做一套经济运行方案，提高运行效率，节能降耗，为瑞华苑一期节约运行成本。重大会议、活动，早准备、早落实，加强值班和巡视，确保万无一失。

2.1瑞华苑小区一期机电设备设施特点

瑞华苑小区一期的机电设备设施系统主要由供配电系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成，整个机电设备系统的特点主要体现在：

2.1.1装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。

2.1.2机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。 2.1.3设备数量多，分布区域广，停机影响大。

2.1.4机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

2.2机电设备设施管理的重点和难点

2.2.1机电设备装机容量大、技术含量高，属智能型物业，管理的技术难度相对较大。

2.3机电设备管理的原则和目标 2.3.1机电设备管理的原则

2.3.1.1预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。

2.3.1.2对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

2.3.1.5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。 2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。

2.3.1.7推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以备设备出现故障时能迅速处理。

2.3.2机电设备管理的目标

通过经常性养护与及时性维修，使设备设施时刻处于最佳的运行状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99%以上，设备设施零修、急修及时率100%。

2.4加强与有关部门协调，做好重大会议、活动的设备管理

针对瑞华苑小区一期机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作，确保会议、活动的顺利进行。

2.4.1维修人员全部到位，分工负责。

2.4.2预先检查各系统的运行情况，对会议、活动中涉及的设备设施重点检查，确保安全、正常运行。

2.4.3备足备品备件，以被急用。

2.4.4加强与有关部门的协调，提前通知下列部门：

①与供电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的重要性，并与属同一供电线路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负荷试验，尽量停止对其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查工作，确保万无一失。

②与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

2.5机电设备管理维修保养方式

2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。

2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体，进行清洁调整，每季进行一次。

2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，每半年进行一次。

2.5.4中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，每年进行一次。

2.5.5大修。对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，每三年进行一次。

2.6实行机电设备的动态管理

2.6.1设立24小时值班维修服务电话，随时满足各种维修服务需要。 2.6.2利用先进的监控设备，推行例行巡视抄表检查制度，对设备运行状态实行动态技术监控。

2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外，每个维修工要求配备移动电话等通讯工具，在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。

2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。

2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道，积极主动与瑞华苑小区相关部门沟通，提前了解有关活动、会议、展览的安排时间，充分做好各项准备工作。

2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍，制定应急程序和方案，并备齐各种应急物品，经常进行各种应急演练。

2.7各系统设备设施的管理要点及措施 2.7.1供配电系统

2.7.1.1管理要点及措施： 2.7.1.2效果：

（1）保证24小时正常运行。

（2）设备完好率99%以上。 （3）投诉处理率100%。 2.7.1.3记录：

（1）供配电抄表记录； （2）供配电运行值班记录； （3）供配电系统巡视维护表； （4）供配电系统维修保养表； （5）接地电阻测试记录表。

2.7.1.4其它：

（1） 入住之初，协助瑞华苑小区，与供电部门协商落实瑞华苑小区用电户

类别。

（2） 在冬夏季，随着用电量的变化，落实部分变压器报停事宜。 2.7.2给排 2.7.2.2效果：

（1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到场抢修，供水系统功能正常，排水系统通畅。 （3）限水、停水能预先通知用户。 （4）设备完好率99%以上。 （5）投诉处理率为100%。 2.7.2.3记录：

（1）给水系统巡视维护表； （2）给水系统维修保养表； （3）排水系统巡视维护表； （4）排水系统维修保养表；

（5）供水系统月测试记录表。 2.7.3消防系统

本系统主要有火灾自动报警系统（FAS）、消防水系统（含消火栓水系统、喷淋水系统等）、防排烟系统、气体消防系统等。

2.7.3.1管理要点与措施： 2.7.3.2效果：

（1）消防控制及消防系统设施配备齐全，完好无损，随时可启用。 （2）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为“0”。

（3）制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

（4）无火灾及其它安全隐患。

2.7.3.3记录：

（1）消防报警系统巡视维护表； （2）消防报警系统维修保养表； （3）值班记录；

（4）气体消防系统巡视维护表； （5）气体消防系统维修保养表；

（6）消防演习记录。 2.7.4.效果：

（1）建立健全的维修保养规章制度并严格落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。

（2）监控和红外线设备运行状态良好，摄像效果清晰，红外报警器能正常报警。

（4）出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。

2.7.7.3记录：

（1）保安监控系统巡视维护表； （2）保安监控系统维修保养表。 2.8机电设备设施抢修、应急处理方案 2.2.1停电应急处理措施 2.2.1.1市电停电

当接到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户，使用户对工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给用户，并协助用户解决因停电造成的困难。 2.2.1.2设备故障停电

（1）首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。

（2）各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯，并保证运作正常，作为人员疏散照明之用。

（3）管理处保安、清洁保洁等人员，现场安抚读者等使用人，并安排有续疏散，避免出现混乱。

2.2.2给排水系统应急处理方案

2.2.2.1市政供水计划性停水，管理处提前通知用户，说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。

2.2.2.2市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知用户时，管理处设法满足用户生活用水，事后向用户说明原因。

2.2.2.3由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行：

（1）接到事故报警后，水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。

（2）水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。

（3）事故不能在2小时内处理的，管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知用户。

（4）根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并启动相关的排污设施，防止水患。

在本物业，我们将采用下列手段实现节约用水： ①珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念。

②物业管理处水电及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费。

③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可收到一定程度的节水效果。

④推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。

⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。

⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，用户存在一定程度的无

意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。

提高供配电系统的节能效果

（1）供冷系统设备是主要的耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待，根据需要投入不同容量的变压器，降低变压器基本费用，减少变压器的耗能量。

（2）根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量，保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率，实现调荷节电。

（3）配电系统中发挥无功负荷的补偿作用，通过电容补偿柜的投入和切换，将功率因数保持在0.95以上，以减少无功损耗，达到节能效果。

（4）室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。