谈商业银行房地产信贷风险及防范

谈商业银行房地产信贷风险及防范

作者：郭建伟

来源：《科学与财富》2012年第12期

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国民主经济中的一个重要支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活、推动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产上存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，房地产信贷又是一项充满风险的业务，给金融投资带来巨大风险。因此，如何规避金融风险，积极促进房地产持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程

具备土地一级开发的企业拥有土地储备、土地出让单位及土地出资共有者，他们都有银行贷款介入，他们的大部分还贷资金主要来源于土地转让，从土地供应到土地开发阶段。让开发商看到了大量利润，在房地产开发商眼里，谁拥有土地，谁就拥有财富，谁就是市场的领先者，因此，大量资金涌入土地交易的一级市场和二级市场。不规范的土地供应，扭曲了土地和房屋不动产的价值市场化决定过程。从而房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给一级开发商。而从金融远行的角度来看，银行信贷资金也具有趋利的基本性质，越是能够获得超过市场平均利润率的行业，越能够积聚市场资金，房地产开发企业是通常将工程经过一个开发循环期实现资金周转，这也使银行对地产开发阶段的贷款回收，实现房地产循环开发。 二、银行房地产信贷风险

房地产业的发展需要金融业的支持，房地产开发投资数额巨大。在房地产建设开发中，开发商把大量资金投向大户型、商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品开发建设，造成中低价位、中小套型住宅比例偏低，商品房供应不能适应普通居民住宅需求。另外，部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分，使得不能满足普通居民生活需求的商品房大量推向市场，造成已开发完成的商品房长期空置积压。投资回收期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要。如果没有金融业的大力支持，企业发生资金周转困难，甚至发生财务危机。 三、银行房地产信贷风险防范措施 1．政府对房地产市场的宏观调控能力

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政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此，必须首先加强房地产市场的统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行状况，加强对房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。 2．发展多元化的房地产金融市场

发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性原则”。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，而将这部分自己投向期限较长的房地产项目，不银行符合资产流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场等，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

3．房地产企业要提高自身的抗风险能力

房地产企业自身应增强管理能力，市场竞争能力，风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其他行业更为明显。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效的节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。 4．银监会要充分发挥监管作用和服务功能

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互利互信的信用关系，确立失信同等递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。 5．提高商业银行的风险防范能力

商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。首先，商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；要加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策。要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次，信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，即使分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

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信贷审批人员应在审批环节严格把关。一是分析项目是否符合国家宏观政策；二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性，项目资金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销预售收入作为投资来源是否可行等；三是分析项目总投资的合理性；四是分析项目的合法合规性，结合“四证”分析有无超规划，超容积率等情况；五是分析项目抗风险能力，结合成本净现金流量，投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析；六是分析项目的市场前景及其竞争力，要结合产品价格，项目所在地的位置，规划布局和建筑设计，开发商的品德因素分析；七是分析担保措施，抵押物是否足值，变现能力是否强，保证人保证能力如何等；八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。