维普资讯 http://www.cqvip.com 第６期（总第２４期） 东北财经大学学报 Ｎ岍ｂ ６（Ｇｅｎｅｒａｌ ＳｅｒｉａｌＮｏ．２４） ２００２年１１月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｄｏｎｇｂｅｉ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｎｏｖｅｍｂｅｒ，２００２ 住房公积金管理中心处理抵债 资产应注意的几个问题 于盛云 （大连市住房资金管理中心，辽宁 大连１１６００１） 摘要：本文从抵债资产的概念出发，就处理抵债资产应注意的法律问题、财务问题、风险问 题进行了阐述，并就抵债资产的处理提出了些许建议。 关键词：住房公积全；抵债资产 中图分类号：Ｆ８３２．５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００８—４０９６（２００２）０６—００６７．０３ １９９９年颁布的《住房公积金管理 届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转 条例》明确规定住房公积金只能用于发放个人 移为债权人所有”，“债务履行期届满抵押权人 住房抵押贷款和购买国债；建设部２０００ 未受清偿，可以与抵押人协议以抵押物折价或 ［２２５］号文限期回收项目贷款和单位贷款。贷 者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”，质 款的清收工作如火如荼，截止２００２年６月末， 押也有与之相类似的规定。 全国住房公积金管理中心项目贷款和单位贷款 ２．《商业银行法》规定抵债资产处置期限 余额２１３亿元，较２０００年末下降了１００多亿 为一年，即“商业银行因行使抵押权、质权而 元。在项目贷款和单位贷款清收过程中，各地 取得的不动产或股票，应当自取得之日起一年 除收回货币资金外，也收回了大量的抵债资 内予以处分”。 产，而抵债资产必须转化为货币资金才能实现 ３．《住房公积金管理条理》规定“住房公 真正意义上的贷款回收。为了防范风险、规范 积金管理中心是不以赢利为目的的的事业 运作，在抵债资产的处理过程中，应注意以下 单位”。公积金中心作为事业法人，在抵债资 几个问题： 产处置过程中的民事行为能力受到了，公 一、抵债资产的概念 积金中心不能经营抵债资产和进行抵债资产交 抵债资产指在依法收贷过程中，通过合法 易。 途径取得的用于抵偿贷款本金和利息的借款 三、处理抵债资产应注意的财务问题 人、担保人或第三人的合法有效的资产，包括 １．合理设置会计核算科目，用于抵债资 动产、不动产、无形资产三大类。 产核算 二、处理抵债资产应注意的法律问题 房改资金（公积金、其他房改资金）会计 １．《担保法》规定抵债资产必须通过合法 核算中，信贷类资产的会计科目只有“委托贷 途径取得方为有效，“订立抵押合同时，抵押 款”、“逾期贷款”两个，无法满足《贷款通 权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期 则》加强对不良贷款监管的要求，风险贷款的 收稿日期：２００１．０７．２０ 作者简介：于盛云（１９６６一），男，辽宁大连人，会计师。 维普资讯 http://www.cqvip.com ６８ 东北财经大学学报 ２００２年第６期 总第２４期 保全与清偿也无法通过现有的会计科目进行有 效的核算。为了实现会计核算真实、审慎的原 坏帐核销需经过法定的审批手续，核销以 后债权人仍应行使追索权（抵债协议有规定除 外），核销以后收回的贷款坏账应及时作冲账 处理。 则，应依据《住房公积金会计管理办法》第六 条“在某些会计科目之间留有空号，供增设会 计科目之用”，在资产类增设“待处理抵债资 ①核销坏账 产”科目，借方用于登记、核算收回的待处理 抵债资产的增加，贷方登记、核算抵债资产的 变现、损毁等形成的减少；增设“待处理财产 借：贷款风险准备金 贷：待处理财产损失（待处理抵债资 产） 损失”作为过渡性科目使用，借方登记、核算 抵债资产变现后仍不足以清偿的信贷资产损失 及损毁的抵债资产损失，贷方登记信贷资产损 失的核销。 ②收回坏账进行冲账处理 借：某公司贷款 贷：贷款风险准备金 借：银行存款（公积金账户） 贷：某公司贷款 四、处理抵债资产应注意的风险问题 ２．会计分录 （１）收回抵债资产的会计处理方法 建议采取审慎的原则对抵债资产进行登 １．抵债资产保值风险 （１）抵债资产持有费用会抵消其原有的保 值能力。抵债资产存续期间，不可避免会发生 一记，即抵债资产的价值（评估、协议、裁决） 低于贷款本金，按抵债资产的实际价值记录 “待处理抵债资产”和“逾期贷款”，不足部分 可继续行使追索权；高于贷款本金，按贷款本 金加上应收利息的实际发生额记账。 些维护费、管理费、税费等日常费用，持有 期间大量的费用投入，势必影响抵债资产的偿 债能力。 借：待处理抵债资产（评估、协议、裁决 价值） （２）抵债资产市价波动带来的贬值风险。 抵债的资产一般情况下有动产、不动产、无形 资产三大类，其市价的波动趋势也各不相同， 贷：逾期贷款 或 地产属不可再生资源，最有升值潜力，保值效 借：待处理抵债资产 贷：逾期贷款（本金） 应收利息（贷款利息） （２）抵债资产变现收回货币资金的会计处 果比较好，但短期内难以见到成效；房产的市 价按折旧率呈逐年下降的趋势，房产作为债权 人首选的抵债品种，短期内有较好的保值潜 力，长期行情不容乐观；设备的价值呈加速递 减的趋势，贬值趋势明显。 ２．抵债资产变现风险 （１）《条例》规定“住房公积金管理中心 是直属城市的不以赢利为目的的 理方法 抵债资产处理应按项目单独核算，即以抵 债项目名称作为二级科目，核算抵债资产变现 期间发生的各项费用支出或孳息收入，待项目 变现后决算。 ①变现有盈余的会计处理 借：银行存款（住房公积金账户） 的事业单位”，从主体资格上了公积金中 心对抵债资产进行经营和交易的活动，不具有 经营资格，就无法给购买者开具合法的商业发 票，以便入账核算，公积金中心希望通过自身 运作变现抵债资产的渠道行不通；建设部 ［２００１］第３５号文件规定“资金中心不准经办 贷：待处理抵债资产 营业外收入 ②变现有损失的会计处理 借：银行存款（公积金账户） 待处理财产损失（待处理抵债资产） 实体，有实体的必须限期脱钩”，从制度上限 制了抵债资产由公积金中心经营的可能性，无 贷：待处理抵债资产 ３．坏账核销 法通过经营抵债资产寻找商机达到保值的目 的。 维普资讯 http://www.cqvip.com 住房公积金管理中心处理抵债资产应注意的几个问题 ６９ （２）资产抵债和抵债资产变现属于两次交 易行为，交易过程中交易费、税金、公证费等 ２．加速变现，促进资金周转 抵债资产是不产生收益的资产，只有加速 变现才能最大限度地避免抵债资产的无形损 失，并通过资金的再运用获得收益。加速变现 各项费用重复上缴，导致变现成本过高，侵蚀 了抵债资产的偿债能力。 （３）部分资产由于市场需求不足，或无使 不仅是《贷款通则》制度上的要求，也是公积 用价值等原因，导致抵债资产的价值与价格背 离太大，长期无法变现。一方面，抵债资产的 价值加速灭失，导致抵债资产的损失进一步扩 大；另一方面，抵债资产不能盘活，影响了房 改资金的有效周转，这也是一种损失。 ３．滥用以资抵债的风险 以资抵债行为是金融机构处理风险信贷资 产的无奈之举，该项资产保全措施本身就存在 着较大的风险。如果运作过程失去有效的监 督，被别有用心的人钻了空子，以劣质资产充 当优质资产高估抵债，从而逃废公积金中心债 务；甚至内部人员暗箱操作、弄虚作假，一方 面，以次充好掩盖自身管理中的漏洞和失职， 另一方面，优质资产低价出售，从中谋取不正 当的利益，这些行为都将使风险资产险上加 险。 ４．国家调整的风险 以资抵债行为目前只是作为银行的内部操 作规范，尚缺乏理论支持和国家法律上的规 定，一旦国家作出重大的调整，如抵 债物的范围等，债权的回收将遇到更大的困 难。 五、处理抵债资产的几点建议 １．建立健全抵债资产的核算体系 房改资金的管理工作从１９９３年就开始， 在当时的历史条件下项目贷款和单位贷款是房 改资金运用的主要形式，为我国的经济建设和 住房建设做出了很大的贡献，历史的问题必须 用历史的观点来处理。《住房公积金管理条例》 颁布后，个人住房贷款迅猛增加，其风险资产 也将随着总量的增加有一定程度的增长。设置 “待处理财产”、“待处理财产损失”科目，对 抵债资产进行合理的会计核算，是一种现实的 需要。 金中心经济利益的要求。 ３．采取灵活多变的形式处理抵债资产 （１）公开拍卖、出售，一次性变现收回货 币。 （２）因地制宜，逐步处置变现。对金额较 大、无法一次变现的抵债资产，可一次转让， 逐年收回贷款本息。 （３）利用按揭贷款对抵债的房屋资产进行 处置。 ４．委托资产管理公司（信托投资公司） 等中介机构，管理和出售抵债资产 公积金中心本身无法进行资产经营和资产 交易，比较可行的作法由资产管理公司（信托 投资公司）代理经营、租赁、出售等一系列抵 债资产的保全业务。借鉴国有资产管理公司的 资产收购、管理不良资产的方式，疏通渠道、 规范操作，为处理抵债贷款创造出良好的 环境。 ５．加强监管，规范操作，增加透明度 各地应因地制宜地制定出科学、合理、规 范、有可操作性的以资抵债资产管理办法，同 时，财政部门、审计部门及内部稽核部门要加 强监督，保证抵债资产管理工作的规范有序， 发挥效能，控制风险。 参考文献： ［１］住房公积金管理条例． ［２］李海波，刘学华等．金融会计［Ｍ］．上海：立信会 计出版社，２００２． ［３］周海苏等．中级会计实务［Ｍ］．天津：南开大学 出版社，２００２． ［４］梅国华．以物抵债的风险［Ｊ］．金融会计，２０００， （５）． （责任编辑：吴岩）
