维普资讯 http://www.cqvip.com 宏观经济 为什么房地产政策会失灵 钟岩 马永莉（青岛理工大学 陈良 青岛 ２６６０３３） 摘要：本文探讨了近年来中国房地产市场房价大幅上涨的原因，通过分析房地产市场的利益格局以及这种利 益格局下的利益博弈是如何导致中央房地产政策在基层失灵的，提出稳定房地产市场的首要手段是增加供给和政 府的积极作用。 关键词：经济政策 房地产 商业银行 博弈论 一、房地产市场现状和利益格局 ２００３年以来，中央开始对房地产市场给予了充分的关注， 总的来看对房地产市场的评价是从有轻微泡沫到局部泡沫到严 重泡沫。从局部治理到全面治理。２００３年以来，无论是从宏观经 济角度还是从民意出发，中央政府和有关部门出台一系列政策。 ２００３年开始是通过媒体进行口头干预。但市场不为所动。２００４ 年４月以来首先是中央银行连续出台了提高法定存款准备金 率、提高存贷款利率、提高按揭贷款首付比例、取消优惠贷款利 率、派工作组检查基层银行的房地产信贷情况，税务部门开征房 地产交易营业税和所得税，从需求的角度压缩购房需求。特别是 ２００５年３月十届人代会，房地产第一次成为代表们讨论和关心 的重点，总的看法是房地产市场已经全面过热，投机盛行，已成 为对国民经济和金融威胁最大的行业。是拉动钢铁水泥等建材 涨价，进而拉动能源价格上涨，造成能源全面紧张的元凶。有的 地方一套６ｏ一７Ｏ平方米的住宅居然要两个大学毕业生ｌ５—２Ｏ 年的收入，实在高的离谱，大多数潜在购房人群，特别是年轻人 和正在向城市转移的农村人口根本无法凭借自己的能力购买住 房。过高的房地产价格使年轻的已婚市民阶层又回到了父母家， 形成新的居住贫困阶层；过高的房地产价格迫使打工者成为城 市的游牧人群。并在城市周边形成事实上以打工者居住为主体 的贫民窟：过高的房地产价格使许多新婚家庭由双方父母投资 购房，形成新的啃老阶层，增加未来养老风险；过高的房地产价 格使人民的财富以地租的形式转移到政府和开发商手中，大大 压缩了居民的消费意愿。导致近年来我国消费倾向不断降低。 ２００４年我国居然达到了５４％的全世界倒数第一的消费率，过低 的消费率必然埋下未来通货紧缩的伏笔、埋下了过度依赖国际 市场发生国际贸易冲突的可能性、埋下了过度依赖投资推动经 济增长导致产能过剩进而引发未来生产过剩经济危机的可能 性，从而形成对经济前景的不确定性的预期，这又进一步强化了 人们的储蓄意识，导致消费需求的进一步下降。房地产市场体现 的民意要求和推动经济长期发展的要求给了政府充分的自信， 坚决治理过热的房地产市场成为政府追求经济长期增长的唯一 选择。国务院＜加强房地产市场引导和调控八项措施＞的出台就 是这种自信心的表现。 近几年的房价上涨的确有有效需求，首先是政府改变城市面 貌强制拆迁的刚性需求；二是伴随入口机械增长的正常住房需 求；三是居民改善居住条件的增量需求。以上三种需求可以看作 合理的有效需求，尤其是１９９９年取消福利分房，使得住宅需求 在短期内出现了爆发性的增长。但房地产供给的滞后性导致供 需的不平衡引起价格上涨。高昂的不断上扬的房价已经足以改 变人们的预期，于是投机性购房大量出现，为防止房价继续上涨 造成货币贬值，于是提前购房也大量出现，这两种需求也是有效 需求，但具有非理性特点，以上五种需求就是开发商们所说的全 部有效需求。有效需求的突发增长极大地推动了房地产的繁荣， 房价出现上升，地方政府作为维护地方经济发展的重要力量，积 极介入到房地产开发中，大量的拆迁和农地征用制造刚性需求， 需求上升导致房价上涨，房价上涨导致土地价格上涨，土地价格 上涨导致政府财政收入增加。财政收入增加可以大量投资城市基 础设施，改造并提高城市的居住环境，政绩突出，城市面貌的改善 使地租进一步上升进而自动推高了土地价格。房价、地价、财政 收入、市政投资，城市面貌改变、政绩突出的利益链相互促进相互 依赖，再加上金融机构的大量贷款支持（据２００５年８月中国人民 银行公布的数据，房地产投资的５５％来自银行），从而进入自我 强化的循环，推动房地产市场一路高歌猛进。２００３年ｌＯ月后，由 于中央政府看到了房地产过热的苗头已开始威胁整个宏观经济 安全。开始出台政策治理房地产市场，但出台的政策却是压缩供 给，地方政府的具体政策就是压缩土地供给，压缩对房地产企业 的贷款，而没有在增加供给这一最重要的方面给予重视，结果 ２００４年由于缺乏土地的供给以及现行政策对＜土地法＞执行不 力，导致住房生产增量满足不了住房需求增量，井由于通货嘭胀 使实际利率为负，推动了２００４年下半年和２００５年上半年的房地 产价格暴涨。这种暴涨直接动摇了群众对中央政府治理房地产过 热的信心，房屋短缺预期被强化，再加上房地产商们通过舆论的 鼓吹，中介组织的推波助澜，政府的不作为或隐性默许，大量的抢 购再次出现、甚至不顾经济实力的超前消费也大量出现，已充分 暴露出严重的危机苗头，如果不能抑制这种苗头的发展，后果不 堪设想。１９９７－－１９９８年的亚洲金融危机。起因就是泰国的房地产 过度繁荣导致的金融坏账剧增，银行支付困难从而银行和货币成 为别人攻击的对象，攻击的结果是泰国经济倒退８年。这种教训 我们必须吸取。 从近期公布的政策看，一方面通过货币政策和财政政策抑 制需求，如提高购房门槛，增加交易成本，特别是对投机性购房需 求的限制；另一方面从供给上着手，放出土地增加住房供给，积极 扩大经济适用房的生产。但供给政策的效果近期不可能马上产 生出来，它有个时滞，由于房地产生产具有周期性长的特点，当前 房价的高低就只能由存量房的供给和需求来决定。因此短期内指 望房价出现大跌是不现实的。但从中长期看。伴随房地产供给的 增加，人们的预期的改变，房地产价格稳定或小幅下降还是可以 期待的。从近期出台的一系列政策看，从理论上说这次供给扩张 和需求抑制政策双管齐下将有效的抑制房地产价格不断上涨的 趋势，甚至可能形成房地产市场的短期衰退，但矫枉难免过正，小 规模的房地产衰退对已连续奔腾了７年之久的中国房地产市 七方经济・∞ 年筹６明 维普资讯 http://www.cqvip.com 宏观 经 济 ！．ＮｏＫＴＨＥＲ．Ｎ ＥＣＯＮＯＭＹ 场来说应该是一场中场休息，是一个总结经验和恢复体力的好 机会。 二、房地产市场的利益博弈格局 我国房地产市场利益主体包括房地产开发商、地方政府、商 目前商业银行愿意向房地产行业贷款，一方面是房地产贷 款需求旺盛，因为由于汇率制度导致外汇占款大幅上升。使货币 市场货币供应量十分充足，从而利率极低，甚至实际利率为负。 这导致了贷款的积极性大幅增加；另一方面银行在贷款中也吸 收了以往的经验教训，减少了对制造业企业的贷款．房地产消费 业银行、中介组织、新闻媒体和住房消费者等，本来从这个格局 中我们可以清楚地看到，房地产开发商、商业银行、中介组织是 通过房地产市场获取利润的，消费者是得到房子的。而地方政府 贷款目前来看是质量最好的贷款，银行也有积极性。并从中得到 真实的收益。所以商业银行对房地产的贷款持有积极态度。房地 产上涨的越快，价格越高，商业银行贷款的短期风险越小，商业 银行的风险机制也造成地方商业银行只注重短期风险防范．忽 视长期风险问题，这导致对房地产贷款项目的审查不严格。为未 来金融风险的爆发埋下了伏笔。如果出现金融坏账。由中央政府 全部买单的预期也导致商业银行忽视房贷的长期风险，使地方 是作为中间人提供好的市场环境的，新闻媒体是保持社会公正 的舆论监督者。 （一）从地方政府来看 政府既有维护社会公平使政治权利最大化的社会人职能。 也有使财政收入最大化、公务员收入最大化的经济人职能。我国 现行土地和房地产制度安排自然使地方政府也成为房地产市场 利益格局的重要一员（惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增 土地的征用权），通过土地使用权的出售（实质是地租的货币化） 积极参与房地产商品价值的形成，与民争利，大大提高了房地产 的成本，有的地区地租价格占房地产价格的５０％以上，房地产价 格以扭曲的形式表现出来。得益于房地产的新闻媒体更是对房 地产市场推波助澜，通过宣传增加短缺预期。而没有起到应有的 正确导向作用，如批判房地产商和部分基层政府的不公正行为。 从这次中央政府出台的一系列政策看，只有上海反应激烈，出现 了房地产价格的下降，但青岛、杭州、北京等城市的房价仍继续 商业银行成为推动房地产市场过度繁荣的主力军。据调查我国 房地产信贷余额已达２００００亿元，蕴含巨大信贷风险。 （三）房地产开发商 他们是得改革开放之利最大的利益群体．也是近２０年来发 家致富最快的一群，由于土地国有的制度约束，房地产开发必须 得到地方政府的支持和配合（土地的供给，优惠政策的提供，规 划的批准等）。因此房地产市场既是市场化程度最高的市场。又 是垄断性最强的市场，这样就使房地产商的利益和政府的利益 紧密地联系在了一起，推动房价上涨既符合开发商的利益—— 得到超额利润，也符合政府的利益——得到高额地租。利益的一 致导致行动的一致，积极推动房地产价格上涨。 （四）消费者 以两位数的涨幅上涨，并没有理会中央政府的政策，许多房地产 企业认为这次调节可能到年底就将结束，因此继续坚持高价投 放政策，有的将房地产项目停下来观望，人为加大了短缺。这次 调整后续力度到底有多大，既要看中央政府对经济形势的判断． 还要看地方政府及各种利益集团和中央政府的博弈。这也就是 现在房地产各方面利益集团观望等待的原因。因为中央政府和 地方政府的职能是不一样的。追求的经济目标也是不同的。中央 政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收 支平衡，而地方政府追求的经济目标是经济增长和充分就业。由 对于分散的住宅消费者，他们联合起来的成本极大，所以不 可能团结起来与房地产商讨价还价，是房地产市场上的弱者，他 们既没有政治权力干预土地投放机制，也没有经济权力干预房 地产商的定价机制，更没有金融权力去干预银行的信贷机制，他 们只有默默忍耐自己的权益被剥夺，把一身的积蓄送给房地产 商。并为银行打半辈子工。 结论：综上所述可以看到，当前的中国确实存在着庞大的房 地产需求，改善居住环境、城市化、成家、拆迁、投资、投机都构成 合法的有效需求，而且非常庞大。无论当前还是长远，在中国经 济高速发展，工业化和城市化快速前进的时期，解决中国房地产 供需矛盾的关键都是首先应扩大供给，特别是地方政府应该积 极行动起来，如果政府不执行社会人的职能为群众提供各种住 房就是失职，就是不作为。直接干预和生产必要的经济适用房和 廉租房，解决弱势群体的居住问题，形成一个有力的房产增量预 期，减弱短缺预期，把需求期拉长，减缓需求冲击。其次对投机者 应给予宽容的态度，不要把房价上涨的屎盆子都扣在他们头上， 于经济目标的差异，中央政府追求的目标和地方政府的行为方 式是不同的，如中央政府在追求经济增长时还要考虑物价问题 和国际收支问题，在物价出现上涨时，必然通过经济收缩政策降 温来稳定物价，保持货币币值的稳定和信誉，而地方政府在推动 经济增长时，是不考虑后面两个问题的，这种经济目标的差异性 导致中央政府和地方政府行为方式的差异，即中央政府要压缩 房地产过热而地方政府仍希望房地产持续旺销。两级政府博弈 的结果就是房地产市场的继续上涨，中央政府的调控效力打折。 中国经济的增长具有明显的政府主导性。地方政府领导从提高政 绩角度出发有积极推动本地经济发展的主动性。而房地产市场是 提升地方ＧＤＰ最简单、最有效、最简捷、最没有风险的方法，不需 要提升技术能力、不需要提高管理技能、不需要防止环境污染、不 需要考虑金融风险（因为所有银行坏账都将由中央银行买单）。只 要想方设法把政府垄断的地租通过土地使用权转让变现。就可以 在短期内迅速积累政府财力，提升地方ＧＤＰ，改变城市面貌，拉动 相关产业的发展，不断升迁，何乐而不为呢，所以地方政府对房地 产价格大幅上涨采取不作为就可以理解了。这是一场地方政府注 定要胜利的游戏，因此地方政府有积极推动房地产市场繁荣的主 动性和积极性。只要上级政府仍然以ＧＤＰ作为提拔干部的主要 投机者是房地产市场的校正者，这几年房价大幅上升的根本原因 是供给不足，投机者们只是发现了这样一个赚钱的机会而已。同 样在房地产不景气的时侯。他们的投机性购买又会减缓房地产 的不景气，他们还承担着房价波动的风险和流动性风险，从长期 看他们最终起到稳定房价的作用。最后，政府还要积极支持房地 产商发展房地产的积极性，增加房地产商合法经营的透明度，增 加房地产市场的竞争性，增强对房地产企业的监管，严格＜土地 法＞，对占地投机不事开发的土地坚决收回，至于房地产价格高 低应由市场决定，政府只要通过廉租房制度解决低收入群体的 居住就算尽贲了。住房维系着人民的切身利益，居者有其屋是人 民生活的基本要求，地方政府有义务制定科学的政策。在不久的 将来解决绝大多数居民的居住问题，为建立社会主义和谐社会创 造条件。 评价指标，这种推动房地产投资的内在动力就不可能消失，房地 产热就有卷土重来的可能，而且来得可能更猛也更快。 （二）从商业银行来看 ６ 北方经济・抛６年簟６明
