珠江新城CBD工程 群项目

前言

20世纪90年代以来，国内城市在上海CBD建设的引领下，意识到CBD对于城市经济发展的重要性，于是纷纷上马CBD项目，先后有36个城市制订CBD规划并到备案，其中有8个城市己经进入开发阶段。

广州十一五规划对于广州现代化大都市的定位是广州中心城市定位的回

归，因而也对广州CBD的建设提出了更高的要求，CBD的功能有待进一步提升。此外，十一五规划中对现代服务业的布局为“一区集聚、三圈协同、四极带动”，其中的“一区”指的是由珠江新城、琶洲地区和天河北共同组成的城市商务区，重新给了以珠江新城为核心的商务区一个明确的定位，表明它在广州城市CBD建设中独一无二的地位。

同时，在2004年广州珠江新城CBD的各项建设项目陆续开工。作为一个

典型的大型集群项目，珠江新城CBD有上百个项目同时开展。其规模大、周期长、费用多、综合性强以及项目干系人复杂的特点，对世博会项目群管理（Program Management）提出了很大的挑战。这就需要构建大型集群项目管理平台，实现协同工作。珠江新城CBD是一个大型集群项目， 项目间普遍存在的管理业务和管理流程的交错，是实现世博会项目群管理面临的第一层挑战。分角色多层级的管理模式要求管理过程中对信息流进行精确把控，引入一个大型集群项目管理架构，来辅助上百个项目的干系人之间的协同工作是必然选择，同时实现对项目最佳实践的经验积累。

本文会从建设CBD的意义和广州CBD的演变过程，叙述广州建设CBD的必

要性。与此同时，通过对这项目的复杂性和基础层面组织架构的分析，诠释群项目管理的意义。同时针对广州珠江新城的CBD的建设提出了三个问题：为什么要建？要建设什么？怎么建设（主要围绕道路建设和城中村改造问题）？简单概括为WWH（Why、What、How）。

珠江新城CBD项目策划

目录

1、CBD概述，珠江新城CBD组织管理

2、珠江新城CBD总体规划 3、珠江新城CBD市政道路，融资 4、珠江新城CBD城中村改造，风险、补偿

1、 概述

1.1 CBD

CBD是中心商务区（Central Business District）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区、国外人习惯上称之为“市中心”。

CBD既是一个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个重要象征与标志。

1.2 关于CBD的特征 1)区位特征:

CBD一般位于城市的经济重心，该区域交通四通八达，是城市公共交通的换乘中心，每天都有大量的人群在该区域集中和疏散。从城市周边到该区域的时间距离最经济。 2)地价特征:

CBD内的高峰地价十字路口是整个城市地价最高的区位。与CBD以外的其它区域相比，CBD内的土地呈现出稀缺、高价的状态。 3)建筑特征:

由于商务区内地价高企，空间的平面扩展范围有限，这就促使了CBD内的建筑积极向垂直空间发展。现代CBD区域内一般高楼林立，是整个城市建筑密度最大的区域。同时，CBD往往代表了整个城市的形象，体现了整个城市的景观特征。 4)人口特征:

CBD是整个城市人口密度最大的区域之一，每天都有大量的人口出入于此。从出入CBD的目的性来看，该区域的人口可分为以下三种:①工作人口;②居住人口，即在CBD内的住宅、公寓中居住的人口;③其他人口，包括由于公共交通换乘、旅游、购物等形成的人流。 5)产业特征:

产业特征是CBD的核心特征，CBD是第三产业高度集中区域。这里聚集了大量的金融、服务、商业等机构和众多的公司总部，集结了最高端的产业。 6)功能特征:

现代商务区最鲜明的功能特征是占其主导地位的商务功能。CBD鲜明的商务功能使其具有很强的经济控制功能，它是市场经济下区域经济的控制、管理和指挥中心。 7)时代特征:

CBD是不断发展的，不同的时代CBD有不同的特点，在经济全球化，产业信息化的背景下，CBD经济具有明显的外向性和高度信息化的特征。 8)交通特征:

具有最高的可达性和拥挤程度。CBD具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通体系，以利于员工上下班和办事人员、游客等的来往。但因为聚集了大量的人流、车流，其拥挤程度往往也是最高的。

1.3 建设CBD的意义

经济全球化需要CBD，伴随着经济全球化，高效、集约的都市商务空间已经开始区别于传统的商业闹市而存在。现代CBD的概念已经升级，它与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成、空间形象，还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化为一个相当的地域，它的职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统中的一个重要单元。加入WTO以来，大量外国机构、企业涌入，写字楼的客户群也随之猛增，供不应求的矛盾也日益显现出来。解决这一矛盾的关键就是扩大供应量，满足市场需求。通过CBD品牌的营造，既可以使城市形成具有长远意义的新的经济增长点，带动城市经济的发展，又可以提升现代化城市的开放程度。

建设CBD有利于城市经济的发展，CBD作为一个区域性商务品牌，规划品位高，需要完备、先进的基础设施以及良好的文化氛围，拥有便捷的交通、舒适的工作和娱乐环境。这些条件不仅有利于发展商贸，尤其是有利于推动现代服务业的发展。同时也有利于吸引资本、技术和人才，特别是吸引国际国内的大公司资本、技术和高层管理人员，使他们通过商贸活动形成互动，促进经济发展。一般来讲，CBD环境质量比较高，对在这里工作的人员的素质要求也比较高。同时，CBD又会对周边地区产生示范和辐射效应，这不仅表现在带动整个城市商贸经济的发展，而且会对优化城市工作和生活环境起到重要作用。

有利于激活CBD区内外的住宅市场，在有条件的大城市中建设CBD，最能直接受益的是房地产市场。这不仅对发展区内房地产是一个极好的机遇，新建、重建项目会直接刺激区内房地产经济的发展，而且对周边居住和相关服务业建设也是一个难得的机遇。CBD建设在增加人员流入CBD的同时，也刺激了CBD交通线周围的住宅市场出现繁荣，因为在CBD工作的员工特别是白领员工趋向于选择上班最便捷的交通方式。由于CBD的商务现代化水准较高，在这里服务的人员素质比较高，其收入和消费的水准也会比较高，所以交通线周围的住宅市场将会被激活。

CBD也是提高城市品牌的重要手段，CBD是城市经济、文化、教育等的聚集地，是城市经济中的核心部分，代表了城市发展的最高品位，是城市发展水平的重要标志。同时CBD又是展示城市的舞台，它与展会、大型赛事的效果有异曲同工之妙，但时效性却远远大于二者，如同永久广告牌，宣传了城市品牌，提升了城市的品位。

1.4 广州CBD演变过程

CBD不是与生俱来的，它是伴随着经济的不断发展，第三产业的壮大、聚集、内部结构优化的过程成长并成熟起来的。广州CBD的形成及演变经历了一个长期的过程，有必要对广州CBD的形成演变机理进行分析，探讨广州CBD形成演进的过程，总结出广州CBD演进的问题。

从50、60年代，依靠珠江的海珠广场成为了广州对外贸易中心和文化娱乐中心，这里因为商业发达和对外交往功能突出形成广州零售中心。以海珠广场为中心，一德路、沿江路一带的商贸比较兴隆。形成了广州最早期的商贸CBD地段。

70年代加大对流花湖地区的建设投入，1970年广东省汽车客运站建成投入使用，随后流花宾馆、电报电话大厦、邮政大楼、民航售票大楼等大型公共建筑相继建成，依靠良好的对外交通通达性该地区长期保持了广州对外交通枢纽和对外贸易中心。形成了以批发零售业为主的商贸地段。

70年代末80年代初，环市路开始进入开发，1976年在环市东路北面新建33层的白云宾馆，两年后，白云宾馆东侧建友谊商店，环市东路旅游购物中心开始形成，成为广州市最早的商务集中度比较高的CBD。

90年代在天河体育中心到火车东站之间地带，自发形成的开发热潮，在狭

窄的空间内，集中了中泰国际广场、中信广场、大厦、大都会广场、时代广场等标志性建筑，大量公司入驻其间，并因为商务活动聚集度最高而成为广州比较成形的CBD，代表CBD发展高级阶段。

1.5 广州建设CBD的必要性

随着广州经济的发展和交通日趋便易，广州多处形成了街道性和小片块状的商贸中心，而正因为这样的分布，同时也对广州的继续发展产生巨大的压力：

缺少规划：广州市商务办公建筑过于分散 ,无法形成集约优势； 资源不足：由于环市东路的修建及城市经济膨胀引发对写字楼的需求，原老城区地租上涨：建筑物所提供的设施远远满足不了现代化办公的要求，又缺乏足够的土地空间；

搬迁不便：建国后生产性城市建设方针把大量居民集结到城市中心区居住，挤占了中心区宝贵的土地；

交通堵塞：人口过度集中，汽车快速进入家庭, 城市交通日也趋于繁忙。 与此同时，城市间的激烈竞争，使广州处于一个尴尬的局面，作为改革开放的重要城市，却因为市场的供给不足，处于相对落后的地位。上海市已经借助国际资本在浦东建成了一个陆家嘴金融中心区；而广州珠江新城商务办公区建设却至今尚未进入实质性阶段。 替代广州市成为珠江三角洲的首位中心城市。深圳市挑战广州市，成为南中国地区国家级的金融中心,高新技术发展基地,而且在外贸领域也已超过广州市在城市外贸出口总值上居全国第一。

为了进一步扩大广州这城市的影响力；珠三角省会城市的领导地方，时代需要新建一个CBD—广州珠江新城CBD，集约城市资源，吸引外资，重新树立广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个华南的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。

广州新CBD的功能定位应该是:“建设区域性服务中心、消费中心、金融中心和决策控制中心”。珠江新城将发展成为具有国际金融、贸易、商业、文娱、外事和旅游观光等多种功能的城市商务区(CBD)硬核，国际经济、文化交流与合作的基地，成为城市新形象的集中体现。

2、 项目群管理

2.1 关于群项目

项目群是指经过协调统一管理以便获取单独管理时无法取得的效益和控制的一组相互联系的项目。项目群中的项目需要共享组织的资源，需要进行项目之间的资源调配。同项目管理相比，项目群管理是为了实现项目群的战略目标与利益，而对多个单项目进行的统一协调管理。项目群管理不直接参与对每个项目的日常管理，所做的工作侧重在整体上规划、控制和协调。由于项目群不是单一建设，而是在一定区域里面大规模多项目的同时开发建设，而且项目之间是环环相接，功能之间是相互呼应，相互补充的。组织和施工不当，非常容易造成资源浪费，进度缓慢，资金大量流失。

2.2 关于广州珠江新城CBD项目群

广州珠江新城CBD总规划面积达6.6k㎡，涉及市政工程，水工项目，园林绿地，公建配套等多种类型，以及穿越园区的越江隧道，轨道交通等大市政配套项目，涉及的建设工程类型复杂多样。多种项目类型，庞大建设数量，多家项目投资建设主体，各种技术要求，管理组织庞大，这些都增加了该群体项目管理的复杂性。

群体项目对象分析的主要目的是明确项目分解结构，即确定项目由哪些子项目组成，子项目又由哪些内容组成。项目分解结构是群体项目管理工作的第一步是有效进行群体项目管理的基础和前提，大型群体项目中项目分解结构的好坏 将直接关系到群体项目管理组织结构的建立，关系到群体项目合同结构的建立， 并进一步影响到群体项目的管理模式和承发包模式。在实施阶段项目分解结构中 第一层考虑了各个子项目的投资主体，将群体项目分为三类，第一类为由指挥部办公室具体负责和实施的项目，第二类为由其他投资主体负责建设，指挥部办公室管理和控制的项目，第三类为BOT项目。如第一类项目有普通市政项目、文化项目、特殊用地项目。第二类项目可认为是用地项目。第三类项目为二沙岛、跑马场开发。

图1 珠江新城项目分解

2.3 珠江新城项目组织管理

图2 前期策划组织管理图

早期在上层组织形成项目构思后，成立一个临时性的项目小组做项目的目标研究，探索项目的机会。提交项目建议书。

在提出项目建议书后，进入可行性研究阶段，就成立一个规模不大的项目领导班子，项目的参加单位很少，主要为咨询公司（做可行性研究）和技术服务单位（如地质勘察单位），为直线式组织型式。

直线制的优点为项目工作任务、责任、权力明确、指令唯一，减少纠纷，协调方便；信息流通快，决策迅速，项目容易控制；组织障碍较小，协调费用低；项目任务分配明确，责权利关系明确。

图3 设计规划阶段组织管理图

在设计规划阶段，正式成立项目公司（指挥部），由于设计工作管理复杂，项目公司下设几个职能部门，项目参加单位也逐渐增加，采用职能式项目组织结构。

图4 施工阶段组织管理图

施工阶段，有几十子项目同时施工，有许多承包商、供应商、咨询和技术服务单位，则为一个多项目的组织，采用矩阵式的组织结构。开发专业工作程序、标准和方法、提供项目的经验和知识。

由于群体项目包含众多的子项目，子项目之间又存在复杂的联系，使得该类项目的进度分析十分复杂，主要体现在以下几方面：

1）不同子项目（群体项目）进展时间不同，处于不同阶段。因此，在同一时间点上对这些子项目的进度协调、管理方法和控制手段都有所不同，应区别对待不能一刀切。如有的项目已开工，有的项目还在做设计，有的项目还在拆迁腾地，进度控制方法均不一样。

2）不同项目的阶段之间有联系要统筹考虑,不能只考虑各子项目内部各阶段之间的联系 还应考虑不同项目之间在工艺流程，空间以及资源等方面的联系。 3）不同子项目群体项目，之间的进度相互牵制，应成为协调的重点，不同子项目之间的进度牵制主要体现在项目空间、专业、资源上的相互联系。

图5 项目组织管理图

如图5所示，由广州珠江新城CBD建设指挥部作为总指挥，下达总体指导思想和指令给指挥部常务办公室，再由办公室组织以下四个职能部门策划，再由以下五个项目部组织、实施项目施工，期间职能部门对项目部专业服务咨询，并监督项目施工，同时职能部门之间需要协调工作。项目部对于重大项目需要听从总

指挥，个别重要项目,如歌剧院、东西塔、市少年宫等需要面向全球招标设计，再以代建制方式，分包高资质的建筑公司。项目的总体施工进度为先施工市政道路与城中村改造同时进行，再投入文化设施与其他市政配套，再引资卖地，由房地产开发商投资建设各功能地块，期间职能部门监督开发商建设，总体设计要满足规划设计要求，同时职能部门为开发商提供专业咨询，满足规划功能要求的同时，并给开发商一定的扶持协助。