物业管理的属性不是公共管理

●ＶＩＥＷＰＯｌＮＴ　Ｉ观点・物攀评论　管理的属性　公共管理　自２００７年１Ｏ月１日《物权法》生效以来，物业管理的　属性争议本应消除，但是，近期阅读了一些物业管理同　的　文章或著作，以及各级政府已经ｊｌＩ台的或正在征求意见的一　些法规政策之后，却深感值得一辩。　近年来各地政府普遍倡导的物业管理“ｊ位一体”、“四　方机制”等管理模式，其基本做法都是强调街道办事处、居　举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办　事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍　不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、　乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举Ｔ作。”“因客　观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不　足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由　民委员会在物业管理活动巾的职能延伸与管理介人，将业主　委员会纳入到社区居民管理体系中，置于居民委员会的指导、　物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指　导和监督下，代行业主委员会的职责。”这真是令人感到遗憾。　因为，业主委员会是基于建筑物区分所有权形成的业主自治　组织——业主大会的执行机构，居民委员会是由居民组成的　自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织　同　监督之下。即使是住房和城乡建设部重新修订并于２０１０年　１月１日起实施的《业主大会和业主委员会指导规则》，也　仍然规定“召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员　会，并听取居民委员会的建议”；“在物业管理区域内，业主　大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自　治管理职责，支持居民委员会开展　［作，并接受其指导和监　督。”甚至规定在“业主委员会在规定时间内不组织换届选　样是自治组织，不存在隶属关系，那么，居民委员会对业主　委员会的指导、监督从何而来呢？　再者，国务院《物业管理条例》巾有关业主大会会议制　度，尤其是其中有关业主共同决定事项的表决，在物业管理　５２　２０１００５现代物业・新业主　Ｍ０ＤＥＲＮ　ＰＲＯＰＥＲＴＹ　ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ　ＮＥＷ　ＰＲＯＰＲＩＥＴＯＲ　实践中难以实现，也为我们提ｍ了一个值得思考的问题：这　种业主自治管理模式在哪个环节上ｍ现了问题呢？　部分、共有设施设备享有共有权和共同管理权，这三种权利　具有不可分离性。物业管理的共有和共同管理的权利，从社　会关系的角度看，与公共事业管理有着明显差别。共有是特　定人际关系，是封闭性关系；公共关系包括一般人际关系以　及人与社会组织的关系，是开放性关系。将开放性的“公共”　概念，引入到封闭性的“共有”概念，其实质是将公共政治　逻辑引入到经济私产关系，不适应症与抗体冲突的产生是显　而易见的。这也就是当业主自治管理模式，要依社会民主政　治体制而建立的话，在物业管理实践中必然表现出强烈的不　适应性的症结所在。　其实，从公共管理理论体系自身，我们也不难找到将物　业管理属性确定为公共管理的逻辑荒谬性。公共管理，是政　府与非政府公共组织，在运用所拥有的公共权力，处理社会　公共事务过程中在维护、增进与分配公共利益，以及向民众　提供所需的公共产品（服务）所进行的管理活动（出自某物　近Ｅｌ阅读新修订《石家庄市物业管理条例》中，其中有　关空置房物业服务费收取标准的规定，令人心生疑窦。即连　续３个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期问　按２０％缴纳物业服务费。据称此项规定是参照了石家庄市　空置房取暖费只收取正常费用２０％这一规定。　类似情况还有很多，这里不再一一列举。但归纳起来，　这些规定总的表现或是脱离物业管理的实际情况，难以操作　实施，或是存在侵权之嫌，引发从理论到实践的争议，导致　物业管理实践活动的混乱。自上世纪８０年代物业管理行业　在我国出现以来，由于受改革开放不同历史时期的意识形态、　经济观念的影响，物业管理的基础理论体系呈现出多种理论　并存的错综局面，如公共管理理论、城市管理理论、社区管　理理论、行政管理理论、服务理论、委托代理理论等。公平　地说，上述各种物业管理基础理论，从其各自的体系角度看，　对物业管理存在的某些现象的诠释具有一定的合理性。但是，　如果运用这些理论去定义物业管理的本质属性，就会明显地　感到各自的偏颇与力不从心。这是由物业管理的管理对象与　业管理基本理论是公共管理理论支持者的专著）。在这一概　念表述中，公共管理的核心是运用公共权力分配公共利益，　提供公共产品（服务）。但是，站在物业管理形成、发展及　其目的的角度看，物业管理的对象，是物，是对建筑物的共　有部分、共有设施设备的管理，这是物业管理的根本所在　（笔者在《现代物业》理论研究版２００６第３期《论“十一五”　时期物业管理行业发展方向》一文中有所阐述）。物业管理　人（物业服务企业、业主委员会、其他管理人）取得物业管　理权的法律基础，是以合同的形式接受业主授权的共同管理　服务对象所指向的人与物的复杂性所决定的。这种复杂性是　物业管理所固有的特征之一。从近几年物业管理的理论研究　与实践应用看，在上述各种物业管理基础理论中，公共管理　理论表现出较为强盛的势头。依据公共管理理论，物业管理　的属性被定义为公共管理，基于建筑物结构而产生的共有部　位、共有设施设备等被视为公共部位与公共设施设备，基于　建筑物区分所有权而产生的业主共有权被视为公共权。这导　致政府相关部门在制订物业管理政策过程中，表现　对私有　权。显而易见，这与公共管理概念中所提及的公共权力、公　共利益是风马牛不相及的，物业管理的属性是公共管理从何　而来呢？　从上述两个方面的分析，我们不难看出将物业管理的属　性确定为公共管理，其理论基础的空泛无力。但在物业管理　实践中，其所带来的误导却贻害无穷。正是因为将物业管理　属性定义为公共管理，才导致了将社会民主政治体制引入到　实为私产管理的物业管理的错位，产生了居民委员会对业主　委员会进行指导、监督的错误安排；还是因为将物业管理属　财产的无意识蔑视与歧视。因此，笔者认为其对物业管理的　理论研究与实践应用误导与偏颇最大。　“公共”一词，最基本的解释是公有的、公用的；“共有”，　是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有　权。《物业管理条例》所称“物业共用部位、共用设施设备”，　以及《物权法》所提及的“公共场所、公用设施”，是基于　建筑物区划而产生的，在《物权法》中已明确其属于业主共　有（第七十三条）。并且在《物权法》中也明确了业主对其　享有共有和共同管理的权利（第七十条）。而这里所说的共　有和共同管理的权利，是基于建筑物区分所有权产生的，属　于多个私人所有权。建筑物区分所有权是一个集合概念的权　利，它包括对专有部分享有所有权、对建筑物区划内的共有　性定义为公共管理，才使得某些地方政府在政策的制订上，　出现了与法律精神的悖理，产生了“空置房按２０％缴纳物　业服务费”的对其他足额缴费业主的权利侵害、对物业服务　企业依法收取物业服务费的权利侵害。　因此，笔者再次疾呼：物业管理的属性不是公共管理！　一国／高立