论物业管理在社区治理中的作用

第２９卷第４期　２００９年８月　盐城师范学院学报（人文社会科学版）　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｙａｎｃｈｅｎｇ　Ｔｅａｃｈｅｒｓ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｈｕｍａｎｉｔｉｅｓ　８Ｌ　Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ）　Ｖｏ１．２９　Ｎｏ．４　Ａｕｇ．２００９　论物业管理在社区治理中的作用　宋梅　（北京社会科学院科社所，北京１００１０１）　【摘要】我国的物业管理是随着房地产业的发展而产生的一套综合社区管理体系。物业管理作为一种　市场化的社区管理模式，打破了传统计划经济体制下房产管理单位一直奉行的行政型、福利性、封闭式的房产　管理模式。开放式的物业管理模式利用市场自身的力量和社区民主参与的形式，注重市场、政府、社区居民三　方的有效合作。　【关键词】物业管理；社区治理；社会转型　【中图分类号】Ｃ９３　【文献标识码】Ａ　【文章编号】１００３—６８７３（２００９）０４—００７２—０４　我国的物业管理是随着房地产业的发展而产　生的一套综合社区管理体系，房地产企业在借鉴　了英、美、香港的经验后，逐步把科学化、专业化、　社会化、企业化的运作机制引进了房地产的管理　之中。物业管理作为一种市场化的社区管理模　式，打破了传统计划经济体制下房产管理单位一　具体操作性的活动安排和处理，兼有“运作”和“经　营”之意。　“物业管理”建立在“管理”这一基础概念之　上，“社区治理”也同样建立在“治理”的概念之上，　“物业管理”与“社区治理”的关系也正如“管理”与　“治理“的关系，二者既有密切联系，又有本质区　别。　直奉行的行政型、福利性、封闭式的房产管理模　式。开放式的物业管理模式利用市场自身的力量　以及社区民主参与的形式，开启了我国社区治理　过程中市场、政府、社区居民三方有效合作的新时　代。　一“物业管理”一般是指专门的机构受物业所有　人的委托，按照国家法律以及合同的契约行使管　理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投人　使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业　、物业管理与社区治理　周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路　养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提　一般认为，“管理”与“治理”两词具有密切的　联系，但又有本质的区别。“治理”主要代表一种　政府行政、公众参与、非政府组织作用和企业影响　的共同行为，它的兴起是作为对现有政府和市场　两种不同的经济社会管理方式的替代和完善，是　区别于“统治”的一种行为，有别于一般的行政管　理。它主要是一种协调、参与和磋商的过程，是民　主成分居多的议政行为，它有别于政府自上而下　供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物　业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的　有偿劳动，走社会化、专业化、企业化经营之路，其　最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增　长。　“社区治理”是指在一定的贴近公民生活的多　层次复合的地理空间内，依托政府组织、民营组　的管理行为。它的主体主要以政府、公众、市民社　会的各种非政府组织以及具有赢利性质的组织和　企业为主。而“管理”一词则主要是指对企业、人　事或家务等的经营、管理或安排，可以看作是一种　织、社会组织和民间公民组织等多种组织化的网　络体系，应对社区的公共问题，共同完成和实现公　共服务和社会事务管理的改革和发展过程。其目　的在于达成以公民为中心，面向公民需要的、积极　［收稿日期］２００９—０６—１８　［基金项目］北京社会科学院２００９年一般课题“社区治理与秩序重建”（Ｏ９３Ｏ２５／５５９７３）　［作者简介］宋梅，北京社会科学院科社所助理研究员，主要从事社区管理研究。　・　７２　・　回应外部环境变化的、促使地方发展富有活力的　新型社会与公共事务管理体系。　２Ｏ世纪８０年代，随着市场化改革浪潮的推　管理和社区治理的成功经验向全国推广。自西方　引进的现代化物业管理模式在深圳落地后，很快　打破了我国计划经济体制下的封闭式房产管理模　式的禁锢，开放式、专业化、社会化的物业管理很　快成为我国社区治理模式的一支重要力量。物业　管理与传统房产管理模式相比，有其明显的优势。　从权力的分配机制上看，物业管理既保持了社区　治理参与者之间的适度分权，也授予了社区治理　进，我国住房产权的私有化和商品化得到空前的　发展，物业管理作为住房制度改革的重要产物，进　入到社区居民的日常生活中，而契约式的物业管　理模式在我国体制转型时期所带来的社会效应是　不可估量的。自１９８１年深圳成立第一家物业公　司到现在，全国已发展了几万家物业公司，这标志　者与其角色相对应的社区决策权、管理权、执行权　着物业管理模式是政府为适应从计划经济体制向　市场体制转型而建构起来的积极策略。　二、物业管理在社区治理中的作用　社区是独立于国家领域、市场领域之外的第　三领域，但在我国当前社会结构、利益结构重新分　化整合的历史阶段，各种社会关系和利益关系却　在社区集中，人口流动、社会保险、下岗就业、医疗　保障、计划生育、环境保护等社会热点、难点问题　齐向社区集中，社区成了解决社会问题的平台，而　物业管理则成了社区治理和为社区居民提供公共　服务的平台和基石。“政府引导，物业先行”的社　区管理模式无论是在深圳的“桃源居”社区还是在　武汉的“百步亭”社区都得到了成功的实践，政府　积极推行的“物业管理进社区”政策正是建立在市　场的成功实践基础之上的。物业管理在社区治理　与和谐社区的建设过程中发挥了不可替代的作　用，主要表现在以下四个方面。　１．推动社区治理制度的创新　２Ｏ世纪８Ｏ年代末，深圳作为特区，房地产业　迅速发展，但是开发商在开发出大量的商品房后，　却发现很多房子在开发出来后，小区中既没有街　道办事处，也没有居委会，很多市政设施的配套建　设更是让开发商望而却步，于是在参考了香港的　社区管理经验后，深圳很多新开发出来的社区就　把公共服务的工作交给了物业公司来做。我国在　深圳成立的第一家物业管理公司正是在这样一个　特殊的历史背景下诞生的。现代化物业管理模式　引进深圳社区之后，迅速改善了深圳商品房社区　的环境和公共服务的配套完善，在深圳特区由物　业公司介人的社区环境优美、服务配套、组织有　序，引发了全国社区管理工作者对传统房产管理　模式的反思。　１９９１年一１９９２年，民政部先后召开了三次全　国性的社区建设理论研讨会，并把深圳社区物业　和监督权。从管理机制上看，传统的房产管理是　房管单位以资金的意志去管理住户，住户无法选　择房管单位，现代的物业管理则是产权人和使用　人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可　以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的原　则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利、　义务。物业管理企业通过合同或契约接受业主的　委托，代表业主并运用经济手段来经营管理物业，　因此，业主处于主导地位，而物业管理企业则扮演　“大管家”的角色，物业管理企业与业主之间的关　系是一种服务和被服务的关系，并且寓管理于服　务之中，凡是住户所需要的服务，物业管理企业都　要尽量给予满足，这与传统的房产管理行为属政　府行为有着本质的区别。　“政企分开”、“政社分开”在我国社会进入快　速转型期后，已不再是一句政治口号或标语，而是　切实反映着我国政府治理和社区治理模式的转　变。即政府关心如何能在分割治理上取得最大的　效果，如何能够让各种社会主体根据其自身内在　规律运作。至于各种具体的治理任务，政府将交　给社会和市场来完成。物业管理企业作为承接社　区治理具体任务的执行者，其存在的意义在于，它　为在我国构建一个充满生机和活力、健康运行和　秩序良好的社会提供了制度创新的源泉。　２．增强社区成员的民主参与意识　美国地方治理的专家傅克斯教授用三个核心　观点概括美国社区治理的新趋势，即活跃公民参　与下的地方控制，小而富有回应性的政府，作为专　业咨询家而不是领导中心的公共管理者。从这三　个核心观点可以推论出美国社区治理的意义在　于，确立以公民资格为中心的地方自治，削弱政府　在社区的主导性，发展参与式的“公民治理”。　随着中国进入住房商品化的时代，越来越多　的社会成员成为拥有私有产权的业主，从而导致　・　７３　・　了我国在社区治理结构领域发生了深刻的变化，　主要体现为社区中的治理主体由单位、居委会和　作为政府派出机构的街道办构成的三大机构转变　为由居委会、街道办、业主、业委会和物业管理公　司构成的五大治理主体。在这五大治理主体中，　业委会自出现起便受到人们的格外关注，因为它　寄托了人们对“公民自治”的美好期望。　中国第一个业主委员会是１９９１年在深圳成　立的，是开发商和物业公司组织产生的，称为“业　主管理委员会”，目的在于集合物业与业主的力量　共同治理社区，形成业主自治与专业服务相结合　的管理模式。但随着商品房市场的不断发展，房　屋质量良莠不齐，房产物业纠纷逐年增多，小区的　业主尝试脱离开发商和物业公司，自己成立业主　委员会，业主的维权活动迅速开展，部分业主委员　会甚至演绎成为一种“维权组织”。在学术界，不　少学者从自治组织的内涵出发，认为业主委员会　是真正的居民自治组织，构成了中国城市社会历　史上第一个真正的公民社会的雏形。也有学者认　为，它是城市基层民主建设的新形式，是城市社区　民主发展的可能载体。　作为新兴事物的业主组织因其所处的体制边　缘的性质特质，导致其法律地位和组织特征稍显　模糊，但在和谐社会的建构过程中，业主委员会组　织的发展和健全对推动我国的民主政治建设具有　特殊的意义。在构建社会主义和谐社区的过程　中，只有通过健全社区业主自治组织体制与管理　制度，才能为社区居民参与社区治理提供制度途　径。通过培育居民自发性的小社团，构建社区参　与网络，提高居民参与的积极性，增强社区信任和　合作，增加居民对社区发自内　Ｉｉ，的认同与共识，扩　大社区治理的合法性基础，从而促进社区治理工　作的顺利开展。　３．优化社会资源的有效配置　美国学者埃莉诺・奥斯特罗姆认为，社区治　理通过借助既不同于国家也不同于市场的制度安　排，可以对某些公共资源系统成功地实现适度的　开发与调适。这意味着治理所依赖的制度资源可　以是正式的，也可以是非正式的。治理不完全依　赖于政府的传统权威和权力，也不依赖于市场的　价格协调机制，而更倾向于多元主体之间的信任　与合作。政府各部门、市场、非营利组织逐渐成为　社区资源的主体，因此可以说，２Ｏ世纪９Ｏ年代以　・　７４　・　来，社区治理结构的变化在很大程度上取决于资　源配置结构的迅速重置与变化。在这个过程中，　一方面是国家社会的资源结构变化所导致的社区　边界及社区结构的变化，另一方面是社区内部的　资源配置变化与社区建设的主体多元化高度相　关。　在我国，因资源重置而导致的社区治理结构　发生的变化主要体现在以下两个方面：一方面是　国家权力重心下移，街道、居委会、党组织成为基　层社区的部分政策制定者，指导并干预具体的社　区建设；另一方面是政府通过事业化、市场化、社　会化改革，以政府采购等形式培育非政府性质的　社区中介组织承接外包的职能，并逐渐允许其他　非营利组织进入社区开展活动。　在我国社区建设的实践过程中，随着市场经　济的发展和“小政府、大社会”改革的进一步实施，　市场组织和社会组织占有的资源越来越多，社区　治理结构重心不断向政府之外的其他主体偏移。　所以，虽然社区建设的主导力量来自于政府，然而　由于政府、市场、社会等多元主体之间基于各自资　源不具备完全性的理性考虑，在实践过程中形成　了彼此之间可持续的互动与合作。因此，我国社　区建设的过程被概括为：在党和政府的领导下，依　靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决　社区问题，促进社区经济、政治、文化、环境协调和　健康发展，不断提高社区成员的生活水平和生活　质量。　社区治理是一个上下互动的管理过程，自政　府推动社会管理体制改革以来，政府自上而下的　传统权力运作方式已逐渐被政府、社区组织、第三　部门、社区成员之间的多元互动的网络型运作模　式所取代，社区治理组织体系由垂直科层结构转　变为横向网络结构，以社区共识和认同为基础，充　分发挥社区能动性和自主性的治理机制成为我国　社区建设的主流。例如，武汉的百步亭社区在社　区管理模式的创新过程中，探索出了一条社区自　治管理的新思路，整个社区管理经费由社区利用　物业管理自行解决，实现了“以租养房”到“以业养　房”的转换。北京市南池子社区更是在全国率先　创立了“共有物权自治管理组织”，有效解决了老　旧小区物业管理收费难的问题。深圳的桃源居社　区形成了物业服务与社区居民终身教育服务相结　合的社区管理理念。这些根据社会主义市场经济　方式运作起来的物业管理模式，恰当地实现了对　变的“外在现象”，物业管理所采取的市场手段和　社区公共资源的有效开发与配置，为建设和谐社　政府治理所采取的行政手段都是资源配置的手　区提供了物质保障和制度创新的活力。　段。政府和市场依托社区这个基础平台，把自身　４．促进社会信任体系的重建　的管理触角伸向基层，使社会矛盾在基层得到有　我国在引进国外物业管理模式的同时，也带　效的调节和控制。党的十六届四中全会提出要建　来了一些社会弊病。在很长一段时间内，新建小　立健全“党委领导、政府负责、社会协调、公众参与　区中纠纷不断，这些纠纷一般发生在社区居民、业　的社会管理格局”。这十六字方针标志着我国在　主、开发商、物业公司、居委会和政府有关部门之　和谐社会的建设过程中，政府已将社区治理体制　间，有一部分社区的公共面积长期被他人侵占、公　创新的力量由单纯的政府推动转变为由政府、企　共权益被侵占、维修基金去向不明，还有一部分小　业和社区组织、社区成员等多元主体的合力。物　区的整体建筑、电梯、锅炉和水泵等设施年久失　业管理作为社区多元治理主体中的一支重要力　修、整体物业贬值。这一方面反映了各利益主体　量，不仅推动了中国社区公共服务的深入开展，而　之间尖锐的物权之争，另一方面也反映了由房产　且推动了我国公民社会的建设进程，其社会效益　管理模式的变迁而引起的社会规范和法律制度的　和政治意义是广泛而深远的。　缺失。　在社区管理模式变迁的进程中，正是由于各　【参考文献】　利益主体对私“利”的追逐，导致了社会信任的缺　［１３鲁哲．论现代市民社会的城市治理［Ｍ］．北京：中国社会科　失。所谓的社会信任，一般是指社会成员之间所　学出版社，２００８．　体验到的社会互动的可靠性、社会规范的可信度。　［２］张宝锋．现代城市社区治理结构研究［Ｍ］．北京：中国社会出　版社，２００６．　在现阶段，物业公司和业主、社区居民之间通过不　［３］郑杭生，杨敏．中国社会转型与社区制度创新［Ｍ］．北京：　断地完善物业管理制度，促进物业公司和业主之　北京师范大学出版社，２００８．　间健康的、良性的互动，从而使社区范围内的社会　［４］刘金国，蒋立山．中国社会转型与法律治理［Ｍ］．北京：中国　信任体系得以重建。　法制出版社，２００７．　三、社会转型与物业管理、社区治理　［５］冯玲，李志远．中国城市社区治理结构变迁的过程分析　［Ｊ］．人文杂志，２００３（１）．　社会转型是指中国的社会生活和组织模式从　传统走向现代的变迁过程，而物业管理与社区治　理模式的变迁是我国社会转型期社会实践结构转　【责任编辑：朱根】　Ｔｈｅ　Ｆｕｎｃｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｉｎ　Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　Ｇｏｖｅｒｎａｎｃｅ　ＳＯＮＧ　Ｍｅｉ　（Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃ　Ｓｏｃｉａｌｉｓｍ，Ｂｅｒｉｎｇ　Ａｃａｄｅｍｙ　ｏｆ　Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，Ｂｅｉｊｉｎｇ　ｉ００１０１，Ｃｈｉｎａ）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ　ｃａｍｅ　ｉｎｔｏ　ｂｅｉｎｇ　ａｓ　ｐａｒｔ　ｏｆ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｇｏｖｅｒｎａｎｃｅ　ｓｙｓｔｅｍ　ａｌｏｎｇ　ｗｉｔｈ　Ｃｈｉｎａ　Ｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｃｈｉｎａ＇ｓ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｆｌ　ｍａｒｋｅｔ—ｏｒｉｅｎｔｅｄ　ａｎｄ　ｏｐｅｎ—ｅｎｄ　ｏｎｅ，ｂｒｅａｋｓ　ａｗａｙ　ｆｒｏｍ　ｏｌｄ　ｃｌｏｓｅｄ－－ｉｎ　ｗｅｌｆａｒｅ　ｏｎｅ　ｕｎｄｅｒ　ｔｈｅ　ｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌ　ｐｌａｎｎｅｄ　ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ　ｓｙｓｔｅｍ．Ｔｈｅ　ｏｐｅｎ—ｅｎｄ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｍｏｄｅ　ｐａｙｓ　ｓｐｅｃｉａｌ　ａｔｔｅｎｔｉｏｎｓ　ｔｏ　ｔｈｒｅｅ—ｗａｙ　ｃｏｏｐｅｒａｔｉｏｎ　ａｍｏｎｇ　ｍａｒｋｅｔ，ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ　ｇｏｖｅｒｎａｎｃｅ；ｓｏｃｉａｌ　ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ　・　７５　・