浅析房地产业当前风险的成因和抗风险措施

ｉｉｊ圜　；　。　。。　。．。　。。　。　．　．　。　。．　浅析房地产业当前风险的成因和抗风险措施　学术论坛　廖子劲　（武汉交通职业学院４３００２０）　摘要：本文以研究当前国内经济热点房地产业存在的问题为目的，分析了现存的风险形成原因和以政府政策调控为主要对抗风险的手　段的有效措施。得出如下结论：目前我国房地产业由于国内的不恰当投资以及随着人民币升值引发的境外热钱涌人，导致了极大的　潜在风险。而对抗风险的必然和有效措施是依靠政府的政策调控。　关键词：当前风险　形成原因　对抗风险　措施　政策调控　中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２　０５３４（２００７）０２（ｃ）一００９８　０２　纵观中国社会热点，一个不容回避的问　积超常增长。　题就是房地产业。有关这一议题的争论一直　（４）民间确实存在许多“炒房团”　投　由于本次人民币升值幅度仅为２％，短　期内不可能使外国投资者获利而退出中国房　在进行中。在中国人民银行以及其他权威研　资性购房的比重高。　究机构连续对我国经济过热增长提出警示之　（５）房地产开发贷款增长超过全部贷款增　后，世界银行也特别指出了中国房地产行业　长速度。　蕴含的风险。笔者认为：目前，中国的房　还有一个非常关键而且令人回味的事实　地产业正在面临着前所未有的风险。一是早　笔者在此不想赘述，但却不能不提：据许多　就存在的房地产经济泡沫；二是由人民币升　资料显示：在如火如荼的房地产开发过程　值带来的热钱投资造成的潜在危机。而对抗　中，许多开发者是通过非正常手段操作的，　风险的措施则主要依赖于政府及时出台政策　那么谁也不能断定将来不会出现严重的经济　和以政府行为积极应对。下面笔者就风险形　后遗症。据此笔者可以得出结论：　成的原因及具体对抗风险的措施做出浅显的　①中国房地产存在一定程度的泡沫，而　探讨。　且早就存在。形成的原因是过度的投资性购　房，严重影响了房地产业的健康成长。　１风险形成的原因　②由于政府目前尚未采取行动纠正房产　１．１早就存在的房地产经济泡沫：　市场的畸形发展，也尚未出台打击违规操作　早在几年前，就有人发出过关于房价问　的各项措施，使该产业暗藏着危机，随时可能　题的警告。当时有政协委员提出应关注房地　发生各种问题。　产的健康发展，不能让房价的畸形升高影响　１　２人民币升值所带来的热钱投资造成的潜在　到整个行业的秩序。２００３年，中国部分大中　风险　城市房价收入比就是国际平均水平的六倍以　２００５年７月２１日人民币升值后各界领域　上，有的城市甚至超过十倍。并且高价房大　反响强烈，房地产市场当然也不例外，众多　多是投资性购房，如某市中心城区７０００元以　专家学者和普通消费者对此都有自己的立场　上的住房有一半以上是外省或境外投资者的　和观点。从近一年的情况看，政府并未大规　投资性购房。这样一来我们就看到了很矛盾　模大幅度地出台措施或有所行动，这让中国　的现实：一方面是投资性购房者花费了大量　原本错综复杂的房地产市场变得更加扑朔迷　的金钱购进了自己根本就不打算住的房子，　离。而与此同时，却已经有大量国外资金开　并且将房价炒得很高；另一方面，是真正想　始对中国的房地产市场虎视眈眈。根据相关　改善住房的居民却买不起想要的房子，而只　资料统计，２００５年境内写字楼物业最受境外　能望楼必叹。　投资者追捧，投放资金高达７．２亿美元，其　２００　３年国民经济增长幅度是７％，这当　次为商业项目，包括美国退休基金等希望取　中房地产业直接或间接贡献的部分达到２个　得更高报酬的海外投资基金在内，都对进入　百分点，说明我国房地产市场的过热已经到　中国房地产市场跃跃欲试。在去年，外资投　了惊人的地步。当时已有专家建议要尽快建　在中国内地房地产市场中的收租物业上的总　立和完善房地产投资、住房价格水平和房地　金额超过１　２亿美元。　产金融的统计制度，甚至提出了非常具体的　形成吸引境外热钱内流的原因是：人民　措施：对低收人人群购房进行补贴，比如在　币升值使国内投资机会增多，收益水平相对　居民使用公积金购房时，政府负担一部分利　可观，所以房地产市场成为了这些资金投放　息。同时对投资购房要做适当控制，如加收　的理想场所之一。　调节税等，调节税也可作为低收人家庭购房　再让我们关注另一组数据：一般房价冲　补贴的资金来源。但是从实际情况看，当时　到户均收入６倍左右的区域就形成了泡沫　政府并未积极采取上述有效手段进行及时调　区，在２００５年的中国，这一比例现在已经　整。以至于为后来形成更大的风险埋下了伏　达到甚至超过了１０至２０倍。美国一套普通　笔。　住宅大约等于城市居民３至５年的收入，以　另外，笔者也查找到了房地产业泡沫标　中国目前的房价计算，这一数字已经超过了　准及相关资料，进行相互印证和分析，有如　１０至１　５年。　下数据和事实很值得注意和思考：　笔者认为大量外资进入中国楼市，只可　（１）房产出售价格畸高且快速上涨。　能导致更为严重的后果：地产业经济泡沫会　（２）２００４年全国有６个地区房价提高幅度　随着不断大量涌入的热钱恶性膨胀。具体分　超过２０％，房屋销售额超常增长。　析如下：　（３）投资者对市场形势盲目乐观，施工面　（１）给境外投资者带来影响　９８　科技咨询导报Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｃｏｎｓｕｌｔｉｎｇ　Ｈｅｒａｌｄ　地产市场，相反，许多资金还在看好并报期　待进一步的升值而能够获得更大的利益，所　以在今后一段时间里会有源源不断的境外投　资注入到该市场。这无疑让早已有泡沫的国　内房地产市场形势雪上加霜。　（２）给房地产销售带来刺激　境外企业、人士的购房消费在人民币升　值前需求量大，特别是中高档房产销售旺　盛；升值之后需求锐减，会致使销售量逐步　萎缩。由此使中高档房消费产生明显波动。　而对于一般的中国普通老百姓来说，手里的　钱更值钱了，于是买车买房，置业投资，甚　至一次性购人多套住宅，以期今后可以通过　租赁或者抛售房产来获取差价利益。　（３）导致房价上下浮动　房价不像其他商品价格，它一旦受到影　响而上下波动，幅度都会很可观。就目前情　况看，能够影响房价上下浮动的因素有很　多，例如：国际游资大举进入房地产市场，　意在通过“国内房价攀升”以及“人民币　升值”双管齐下来获得高额回报，并在期望　的获利实现后随即退出；受人民币升值影　响，能刺激消费者出于保值增值、安全投资　的心理选择房地产置业；同样受人民币升值　影响，房地产业的开发商会因为钢铁等建材　的成本变化而重新考虑要不要继续坚守下　去，因为成本的降低意味着获利空间的减　少。由于投资、开发、消费几个方面的不　确定因素交织在一起，未来的房价走势上扬　或下跌都有可能。　１．３对抗风险的措施　回顾历史，以史为鉴。上世纪８　０年代　日本经济的遭遇是我们最生动的教科书。当　时的日本经济状况和中国目前的情形十分相　似。有人认为，日本经济就是因为汇率被迫升　值，而导致国家经济陷入长期衰退。而在笔者　看来，日元升值并非是罪魁祸首，日本的教训　是在于应该采取调整措施的时间段内，没有　采取适当的措施，一拖再拖，从而造成了非常　被动的局面和经济结构性问题。　对房地产行　而言，政府必须对房地产　市场进行调控。这一点是不容置疑的。既然　在人民币汇率上升前，中国房地产泡沫就已　经存在，而今汇率又上升，政府就应该出面　干预。而根据笔者的上述分析，中国房地产　市场的现状是极其错综复杂的，如果未来一　段时间政府不出台调控措施或采取积极有效　的对策，像当年的只本那样任由房地产市场　自由发展，恐怕后果不堪设想。若政府措施　维普资讯 http://www.cqvip.com

学术论’坛　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｃｏｎｓｕ　调控得当，房地产泡沫再变得很大的可能性　中国具有削减经济泡沫的独特优势：地　引发的境外热钱涌入。这两大因素导致了房　就不大，这对于中国的未来是很重要的。笔　缘广阔。广阔的中西部地区为企业创造了低　地产业有可能在中国未来的一段时间内要经　者认为，政府的政策、措施应当从以下几个　成本的投资空间，有能力拉动经济内需。目　受严峻的考验，而中国经济也将面临如何寻　方面考虑：　前已经出现了一些广东企业向内陆省市转移　找新的增长点的挑战。但是，这些风险的降　（１）经济杠杆作用　的现象，这为避免泡沫给出了一个更有利的　低和避免完全可以通过如下政府行为来实　对国内对房地产业的过分投资，政府应　选择。而且，我国西部大开发战略已经在启　现：吸取别国的经验教训，借鉴别国政府有　关注金融市场上的住宅融资问题，并加强监　动与推行，需要巨额资金的投入。这为全国　关部门的经济立法加以规范各种经济行为；　控。同时针对房地产市场的运作情况出台专　经济达到平衡、优化经济结构，提供了新的　充分利用我国辽阔的地域优势，调整投资结　门的措施。政府管理部门应该在完善法律法　思路和更多机会。　构和方向，实行有效的资本平衡；及时出台　规和经营策略上未雨绸缪。　（４）实现资本平衡　对房地产行业的政策调控和各种积极有效的　全世界有一百多个国家对于非居民投资　为了实现资本平衡，政府可以考虑采取　应对措施。　本国房地产都设有各类限制。然而，在２００３　两个行为：　年房地产业已经开始形成泡沫之后，我国　２　００４年重新修订的Ⅸ外商投资产业指导目　录》中规定，却还在鼓励外商投资普通住宅　开发建设。市场急需政府及时纠正调控政　策、修改措施，合理使用经济杠杆。　（２）调整投资方向　中国经济需要纠正和调整投资中的方向　失衡问题，而且在房地产方面很典型。政府完　全可以把投资的方向转移到非贸易项目上去。　这些年来，中国的大众传媒、网络服务、还有　教育、科学、娱乐都有了长足的发展。这些新　兴领域的崛起又派生出了更专一、更细化行　业的发展。比如现在，中国已有了以前所没有　的多种行业如美容外科、宠物喂养、钟点工　服务等。可见，非贸易项目的发展还是很有　潜力的。　（３）发挥地域优势　①鼓励大型国企到海外去收购，购买海　外资产。　人民币升值的一个直接好处就是中国企　业海外收购成本更低。例如，人民币升值２％　令中海油收购一举节省２９．６亿元。　②增加进口贸易。　进口推动经济增长的传导机制体现在很　多方面，然而在此笔者认为最值得强调的一　点是：进ＩＺｌ的增加意味着外汇需求的增加，　从而缓解本币升值的压力。如果进ＩＺｌ的是消　费者完全不知道的新产品，则可能就此发现　新的市场，而新市场的发现无疑是国内新的　经济增长点和新产业发展的基础。　综上所述，笔者认为：目前中国的房地　产业已经和正在面临着很大的风险，这些风　险形成的原因是多方面的。其中最主要的原　因当属国内的不恰当投资以及因人民币升值　参考文献　【１】韩保江．中国经济，２００６．　【２】任映国，文显武．国际投资学，２００５　【３】刘舒年．国际信贷，２００４．　（上接９７页）　可。　２．３建立专家审核管理或督导制度　东北老工业基地企业的技术含量、品牌　知名、管理方法、会计专业水平等都是勿庸　质疑的，但是由于“当局者迷，旁观者　清”，置身企业作出的筹划计划、方案确实　都能完全结合实际，但对税收法律政策认识　理解和运用情况如何，贯彻落实筹划需要注　意的相关应用事项把握等，往往是企业难于　透视清楚和准确的，容易造成筹划设计偏离　政策轨道及产生执行扭曲。因此，对纳税筹　划进行审核是非常必要和重要的。不论从业　务职能还是经费等角度考虑，税务机关都没　有必要和可能设置专门的纳税筹划审核管理　机构。为了确保企业纳税筹划能够依法正确　制定和实施，建议由税务机关牵头，从高校　等抽调财会、税收、审计等专家教授，担　任属地“税收督导员”，既负责对税务执法　情况进行检查监督和指导，又负责对企业纳　划属于纳税会计的重要职能，因此它即应属　税筹划要渗透到企业经济活动的各个领域、　于纳税会计的一项重要任务。要推动新生事　层次和环节。这就客观要求纳税会计不能象　物的发展，必须理论引导先行。要积极引导　以往的财务会计那样，坐在办公室等表单票　企业进行纳税筹划，财税学术界和理论界的　据进行机械的核算和帐务处理，一定要深入　专家教授们就必须摒弃固执己见，树立最有　到基层，细致深入地熟悉和掌握企业每一个　利引导纳税筹划普及推广的指导思想和研究　生产经营环节，从产品工艺、料件需求计划制　准则，不能轻易抛出自己的见解甚至是幼稚　订、采购价格和发票索取、物料消耗定额执　的、单纯的肤浅看法。那种把纳税会计说成　行、物料和产品出入库时间与流程、合同的书　是“监督纳税人的纳税事务”ｌ　２Ｉ的说法是不　立与执行等各个方面。根据这些调查了解，结　符合实际的，必然误导企业排斥纳税会计。　合纳税筹划需要，制订切实可行的系统性的　因此，我们必须清醒地认识到企业设立纳税　调整、改革策略，争取领导的认可并作为决策　会计，不是仅仅因为财务会计核算工作量过　的直接依据，这才是真正意义的纳税筹划。　大难于再对税金进行核算，纳税作为企业最　最后强调指出，进行纳税筹划不仅可以　为关心的“损失性支付”，任何企业领导都　节约纳税和递延纳税，还有通过降耗增效把　会选择宁可放弃对资产、负债和所有者权益　依法纳税形成税收负担转嫁或消化的功能。　为此，东北地区的企业不仅应设立纳税会　计，还应要求其参与各种与决策有关的会议　活动和经营规划、方案的起草制订及实施监　督，确保纳税会计能够全面开展企业的纳税　筹划，成为企业经济利益的创造者。　核算也要求会计把税金核算好的。问题在于　其特有的纳税筹划职能和任务是财务会计无　法承担的，必须单独设立。反过来说，纳　税会计不是停留在已发生的涉税业务活动的　核算反映和报告，而更重要的使命是要进行　税筹划计划、方案等的合法性、合规性、合　纳税筹划，是参与企业经营策划的会计，它　理性、有效性进行审查和咨询。为保证公正　清醒地知道税收发生于经济活动过程中而不　性，专家组应处于中立地位，不能作为税务　是经济活动运行结束。这是质的区别，决非　　机关的附属机构，专家也不能列入税务干部　量的划分。２．５深入实际，全面协作配合，准确地核算　编制。　２．４正确定位纳税会计的筹划职能　在企业中，纳税筹划应该由哪个部门和　岗位人员负责规划设计和实施，至今学术界　没有明确，致使企业界做法不一。有的企业　纳税筹划交由管理策划机构，有的交给财会　部门，也有的交给了总会计师。由于纳税筹　参考文献　【１】王树锋，等．纳税会计的定义及与税务会计　的区别研究．集团经济研究，２００６．１０，２４３．　【２】梁俊娇．纳税会计．北京：中国人民大学出　纳税业务　版社，２００４，７，（２）．　有调查才有发言权。从税负转嫁原理　【３】王诚尧．国家税收．北京：中国财经出版社，　看，企业的供、产、销、分配等几乎所有活动　２００５，４，（５３）．　都与税收相关，比如降低物料耗损可以节支　增效，实现税负的“消转”，降低料件采购价　格能够实现税负的“反转”等　Ｉ。因此，纳　科技咨询导报Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｃｏｎｓｕｌｔｉｎｇ　Ｈｅｒａｌｄ　９９