我国房地产风险防范对策

我国房地产风险防范对策　冰　薛小荣　何慧丽　（西安建筑科技大学管理学院　陕西　西安７ｌ００５５）　摘　要　面对当今全球经济危机，我国房地产面临着严峻的挑战，房地产风险防范成为当前工作的重点。通　过对房地产企业运营过程中遇到的环境风险、流程风险、决策风险的分析，提出了房地产风险防范的对策，对加　快我国房地产健康发展具有一定的意义。　关键词　房地产风险　流程风险风险防范　中图分类号　Ｆ２９３．３　文献标识码　Ａ　２００８年是房地产的敏感之年．更是中　一步拉长市场的低迷时间．加大房屋销售　元，金地一７．５２元，保利一７．６５元。房地产企　国房地产的风险之年　但是．目前我国大部　难度．增加资金压力．给房地产企业的战略　业资金已经十分紧张．财务隐藏着较大的　分房地产开发企业对房地产风险管理概念　决策及日常经营运作、市场营销策略等带　风险　比较模糊。尤其是民营企业老板　．当企业规　来不可轻视的风险。在国际经济环境方面。　１－３决策风险　模扩大、地域扩展、同期运作项目增多．企　２００７年６月．美国第五大投资银行贝尔斯　决策风险包括运营风险、财务风险和　业的“内力”不能支撑所有分支机构时．诸　旗下两只对冲基金因投资次级抵押贷款支　人员处置风险　其中关乎项目成败存亡的　多的风险就会出现　即使是小型开发企业．　持的复合证券陷入困境．美国次级抵押贷　项目定位过程中潜在的风险就是决策风　也可能会遇到各类风险　只不过是风险相　款及相关证券蕴含的风险开始显现．次贷　险　一旦出现意外．造成的损失将无法估　对低一些、简单一些　并不是说小企业的风　危机随即爆发．并迅速波及全球　另外，在　量．甚至造成无法挽回的后果　项目定位是　险少，而是基于整个运营、管理流程的风险　与中国为邻的越南、印度、泰国、韩国等国　决策层根据市场调查、经济技术分析、可行　管理难易程度不同　风险在房地产企业运　家．也正在发生具有高度危机性的通货膨　性研究报告做出的．包括项目目标客户定　营过程中无处不在　因此．在竞争日益激烈　胀　在这种国内外经济形势下．高度依赖资　位、建设环境、品质定位，是指导项目设计、　的房地产市场中．房地产企业想健康快速　金和政策的房地产业正处于高风险时期　建设、营销策划方案等工作的依据　若项目　地发展．必须提高风险防范意识．加强风险　１．２流程风险　定位不准确、盲目开发建设，带来的后果将　防控工作和预防　流程风险包括营运风险、管理风险、财　不堪设想　这也是开发项目过程中存在的　ｌ房地产企业风险类型　务风险三个方面　运营风险包括市场波动、　最大风险。所以，一个项目的做与不做、买　客户满意度、整个项目规划等方面。例如，　与不买、怎么去做，都存在着高层管理的决　房地产企业在运营过程中遇到的风险　现在南方的开发商都非常关注客户满意度　策风险　可以分为环境风险、流程风险、决策风险三　调查．利用客户满意度来评估各部门的工　种。　作业绩、绩效．从而做出奖金的安排　财务　２房地产风险防范的对策　１．１环境风险　风险则在金融信贷政策不断紧缩、资本市　２．１完善房地产政策　环境风险包括自然灾害、政策的不稳　场融资门槛严把的情况下．转让土地、土地　目前的房地产政策．特别是近两年出　定性、国际经济环境等。在自然灾害方面，　流拍、降价促销、企业经营活动资金流净值　台的政策都是在房价上涨过快和销售量上　２００８年汶川地震使得灾区的住房市场受　多为负值的现象表现日益明显　据中国土　涨过快的情况下出台的　现在房价和销售　到毁灭性打击．同时也给成都、重庆等城市　地一级开发网的信息显示，２ｏ０７年５月份　量都明显地下降。在这种情况下．政府除了　的房地产市场带来严重的影响。地震发生　的前２１天．转让土地项目的信息达到４５　加息和上调存款准备金率外．还应放宽制　后．这些城市的房地产项目基本上全部停　条．项目类型包括别墅、住宅和商业项目。　度和改善性的房贷利率．对信誉好的房地　止　除自然灾害之外．房地产企业面临的最　另外．从公布的房地产上市公司年报中可　产企业在信贷上给予支持　大风险就是政策性风险　在政策方面．２ｏ０７　以看出．在经营活动现金流净值标中．沪深　２．２房地产企业对自己要有清醒的认识　年以来的加息在一定程度下是打击通货膨　股市９６家房地产上市公司中．有５３家企　房地产企业要对自己的财务状况有清　胀有效的工具　但是．对于房地产而言．政　业出现了负值．其中包括万科、保利、招商、　醒的认识．明确自身的状况和需求．合理保　府一旦加息．则必将影响到与一般消费者　金地四大房地产公司．其每股经营现金流　持房地产的投资规模．稳定住房消费的心　利益相关的普通住宅未来房价的走势．进　量指标分别为：万科一１．５２元．招商一４．７４　ｆ下转第５２页）　基金项目：陕两省教育厅哲学社科基地重点项目（项目编号：Ｏ８ＪＺ叭）　作者简介：薛小荣（１９５６～），男，西安建筑科技大学兼职教授、博士，西安财经学院院长。研究方向：技术经济及管理、投资决策与项目评价；何慧丽　（１９８４～），女，西安建筑科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：项目评价与投资决策。　收稿日期：２ｏｏ９一Ｏ２一ｌ３　５０　科技创业月刊２０ｏ９年第５期　科技创业晏　基于中小企业特点的品牌策略选择　牌做起的方式．可以帮助中小企业熟悉和　地域特色：二是品牌效应．往往代表着一个　颈．这时企业选择了品牌联合的方式．和一　掌握先进技术．加快设备更新速度．推进企　地方产业产品的主体和形象．对本地区的　个外国品牌合作．采用“利渤海尔”的品牌．　业技术的发展：可为中小企业自创品牌集　经济发展起着举足轻重的作用　建立区域　借助“利渤”这个当时的国际品牌迅速扩大　聚资本、市场、技术等众多有形和无形的优　品牌相当于为区域内的企业建立了一个区　了自己品牌的原有知名度和美誉度．取得　势：能让企业接受最新的管理理念和管理　域形象平台　从另一个角度说．中小企业规　了品牌的快速成长　这种依附强势品牌的　方法．同时也能促进整体运行素质的提高　模小．提供产品和服务的能力有限．因此一　增长方式．可以帮助中小企业借用大公司　但是采用这种方式开拓品牌．中小企业要　般情况下也不需要全国性的品牌　的品牌力量．同时学习大公司的技术和管　注意避免对大品牌产生依附　３．２＿３企业发展成熟期．依附强势品牌　理经验．逐步走向独立品牌开拓和经营。帮　３．２．２企业成长期．采取多种策略打造区　中小企业经过一定时期的发展．自有　助中小企业品牌快速成长　域品牌　品牌的知名度和美誉度逐步地扩大．在一　参考文献　区域品牌是指某个行政地理区域范围　个区域内成为领军品牌后．要扩大自己的　内形成的具有相当规模和较强生产能力、　市场占有率．这时需要快速地增强品牌的　１　张劲松．中小企业的品牌建设［Ｊ］．品牌战略，　较高市场占有率和影响力的行业产品　它　实力．与强势品牌联合是一个可以选择的　２ｏｏ６ｆ３、　包含两个要素：一是区域性，一般限定在一　途径　中国现在最著名的品牌“海尔”．在企　２胡大立．谌飞龙，吴群．企业品牌与区域品牌　的互动［Ｊ】．经济管理，２ｏｏ６（５）　个地区或一个城市的范围内．带有很强的　业到了发展的成熟期就遇到了增长的瓶　（责任编辑高平）　Ｔｈｅ　ＳｅｌｅｃｔｉＯｎ　ｏｆ　Ｂｒａｎｄ　Ｓｔｒａｔｅｇｙ　Ｂａｓｅｄ　Ｏｎ　ＳＭＥｓ　Ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：　Ｔｈｅｒｅ　ｉｓ　ａ　ｐａｍｄｏｘ　ｅｘｉｓｔｉｎｇ　ｂｅｔｗｅｅｎ　ｔｈｅ　ｓｐｅｃｉａ１　ｃｈａＩａ＿ｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ｏｆ　ｓｍａｌ１　ａｎｄ　ｍｅｄｉｕｍ—ｓｉｚｅｄ　ｅｎｔｅ　ｒ】，ｒｉｓｅｓ（ＳＭＥｓ）ａｎｄ　ｔｈｅ　ｂｒａｎｄ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，　ＳＭＥｓ　ｓｈｏｕｌｄ　ｏｖｅｒｃｏｍｅ　ｔｈｅ　ｓ　ｃｔ　ｏｆ　ｉｔｓ　ｏｗｎ　ｃｈａｍｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ａｎｄ　ｇ０　ｏｕｔ　ｔｈｅ　ｐａｒａｄｏｘ　０ｆ　ｂｒａｎｄ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，　ｓｅｌｅｃｔ　ａｐｐｒ０ｐｒｉａｔｅ　ｂｒａｎｄ　ｓｔｒａｔｅｇｙ　ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔ０　ｔｈｅ　ｓｔｒｅｎｇｔｈ，　ｓｃａｌｅ　ａｎｄ　ｄｉ　．ｅｒｅｎｔ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｓｔａｇｅ　ｏｆ　ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．　Ｋｅｙ　ｗ０ｒｄｓ：　ＳＭＥｓ，　ｐａｒａｄ０ｘ，　ｂｒａｎｄ　ｓｔｒａｔｅｇｙ　（上接第５０页）　构建完善的风险管理体系．不管是对　产企业应建立风险管理体系．制定风险管　理预期．履行好自己的社会责任。房地产企　大型企业还是中小企业来讲．都是保证房　理流程，落实到岗位，并作好风险预算。当　业履行好社会责任不仅是促进社会和谐的　地产企业健康发展的重要因素　由于房地　宏观经济环境变化和风险发生时．能有一　需要．更是促进房地产业健康发展的需要　产企业规模和管理模式不同．风险管理的　系列的既定动作进行　使得房地产企业在　也是房地产企业自身发展的需要　框架和流程也有所不同　对于中小型房地　风险面前能够应对自如．把风险带来的损　２．３完善市场信息的采集和披露体系．提　产企业来说．应该提高风险防控的意识．要　失降到最低．保证我国房地产业的健康发　高市场透明度　做好前期的项目风险管理规划．并把风险　展　一个有效的市场离不开市场透明度的　的临界值检查放在项目绩效评估工作当　参考文献　提高。全面、透明、可靠的市场信息是政府、　中　对于集团式的大型房地产公司来说．需　房地产企业和消费者等市场参与者各方做　要建立基于企业管理体系下的风险管理系　１　李连元，宋非．风险防范，甚于防川［Ｊ］．城市　出正确判断和决策的依据　统　在项目前期．管理者需要充分做好风险　开发，２０ｏ８（１０）　２．４加强银行信贷管理．完善房地产金融　清单以及风险准备计划的编制．在组织上　２陈真诚．环境风险“警钟长鸣”［Ｊ］．城市开发，　２ｏｏ８（１２）　市场　设计专门的风险管理岗位．并设计风险管　３　贾卧龙．风险防控需“双优先”［Ｊ］．城市开发，　加强银行信贷管理．发展信贷资产证　理流程．将风险管理覆盖企业的各个部门。　２ｏｏ８（１２）　券化．分散房地产信贷风险：完善税费体　其中，项目部作为风险管理的一线部门．要　４刘卫卫．防范财务风险已刻不容缓［Ｊ］．城市　系．合理税负　另外，由于房地产跟房地产　对项目风险临界值进行实时的检测．并定　开发，２ｏｏ８（１２）　金融紧密联系和房地产风险的长期性和复　期汇报给上级公司　下属基层部门也要定　５厉无畏．防范金融风险促进房地产企业健　杂性．房地产风险防范应在房地产市场和　期的审核风险报告．遇到高等级风险时第　康发展［Ｊ］．城乡建设，２０ｏ８（８）　房地产金融市场两方面“双管齐下”。做好　一时间汇报到企业高层　６陈勇．国际房地产危机对我国房地产风险防　房地产金融防范．对房地产健康发展非常　范的启示【Ｊ］．住宅产业，２ｏｏ８（８）　３结语　有必要　（责任编辑高平）　２．５构建房地产风险管理体系　风险存在于房地产运营过程中　房地　Ｃｈｉｎａ　ｓ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｒｉｓｋ　Ｐｒｅｖｅｎｔｉ０ｎ　ＣＯｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：　Ｆａｃｉｎｇ　ｔｈｅ　ｇｌｏｂａｌ　ｅｃｏｎｏｍｉｃ　ｃｒｉｓｉｓ，　Ｃｈｉｎａ，ｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａ【ｅ　ｉｓ　ｆｄＩｃｉｎｇ　ａ　ｓｔｅｍ　ｃｈａ１ｌｅｎｇｅ　ｎｏｗ．Ｔｈｅｒｅｆ０ｒｅ，　ｉｔ　ｉｓ　ａ　ｆ　ｕｓ　ｗｏｒｋ　ａｔ　ｐｒｅｓｅｎｔ　ｔｏ　ｇｕａｒｄ　ａｇａｉｎｓｔ　ｔｈｅ　ｒｉｓｋ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ．Ｔｈｒ０ｕｇｌｈ　ｔｈｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ　０ｆ　ｅｎＶｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　ｒｉｓｋ，　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｒｉｓｋ，　ｄｅｃｉｓｉｏｎ—ｍａｋｉｎｇ　ｒｉｓｋ　ｉｎ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｏｐｅｒａｔｉｏｎ　ｐｒｏｃｅｓｓ，　ｔｈｅ　ｐ印ｅｒ　ｂｒｉｎｇｓ　ｆ６ｒｗ　ｄ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｒｉｓｋ　ｐｒｅＶｅｎｔｉ０ｎ　ｒｒ　ａｓｕｒｅｓ．Ｉｔ　ｈａｓ　ａ　ｃｅｒｔａｉｎ　ｓｉｇｎｉ　ｃａｎｃｅ　ｔｏ　ａｃｃｅＬｅｒａｔｅ　ｔｈｅ　ｈｅａｌ出ｙ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｃｈｉｎａ　ｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：　ｒｅａｌ　ｅｓｔａ【ｅ　ｒｉｓｋｓ，　ｐｒ０ｃｅｓｓ　ｒｉｓｋ，　ｒｉｓｋ　ｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎ　５２　科技创业月刊２００９年第５期